Arealer - faktisk eller lovlig anvendelse?

Boligretten i Aarhus afsagde i starten af året dom i en sag, hvor boligretten – som så mange gange før – bl.a. skulle tage stilling til om lejemålet var reguleret af boligreguleringslovens § 5, stk. 1 eller 2 herunder størrelsen på beboelsesarealet.

Lejemålet var beliggende i kælderen på en centralt beliggende ejendom i Aarhus. Kælderen var tilbage i 2003 ombygget til beboelse, hvilket fremgik af byggetilladelse samt den senere ibrugtagningstilladelse.

Lejeren indbragte sag for huslejenævnet om lejens størrelse, og gjorde i den forbindelse gældende, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. I forbindelse med huslejenævnets behandling af sagen blev lejemålet opmålt af landinspektør, der fastslog, at arealet androg 88 m2 fordelt med 60 m2 på bolig, 21 m2 på kælder og endelig andel i fælles arealet på 7 m2. Landinspektøren gjorde samtidigt opmærksom på, at arealet på 21 m2 ikke udgjorde boligareal, men kælderareal.

Huslejenævnet traf afgørelse og fastslog – med henvisning til boligreguleringslovens § 5, stk. 5 -, at lejemålet var reguleret af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastsatte lejen til kr. 900,00 pr. m2/år. Huslejenævnet lagde ved afgørelsen til grund, at bruttoetagearealet androg 88 m2. Lejerne var svært utilfredse med huslejenævnets afgørelse og indbragte sagen for boligretten med bl.a. påstand om, at boligarealet skulle fastsættes til 62m2, subsidiært 69 m2 og lejen iht. boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og således, at lejen udgjorde kr. 900,00 pr. m2/år.

For boligretten fremlagde udlejer en tidligere huslejenævnsafgørelse, hvor huslejenævnet havde godkendt et moderniseringstillæg på kr. 40.000,00, der ifølge afgørelsen var baseret på dokumenterede omkostninger på samlet kr. 430.000,00 svarende til kr. 4.886,00 pr. m2 ved 88 m2. Herudover blev der fremlagt en byggetilladelse til ombygning fra kælder til beboelse samt en ibrugtagningstilladelse – begge dateret 2003.

Under retssagen blev der afholdt syns – og skønsforretning til opmåling af arealet, og bruttoetagearealet blev opmålt til 90 m2, hvoraf 21 m2 ikke var godkendt til beboelse. Boligrettens flertal udtalte: ”Efter en besigtigelse af lejemålet, der fungerede som kælderrum frem til ombygningen til beboelse i 2003. finder disse dommere det godtgjort, at der i forbindelse med ombygningen blev afholdt sådanne udgifter pr. m2 til forbedring inden for en periode på 2 år, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5, at lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.”

For så vidt angik spørgsmålet om lejemålets areal udtalte flertallet: Begge de fremlagt arealopgørelser er udarbejdet i henhold til arealbekendtgørelsen, og der er ikke af sagsøger påpeget fejl ved opgørelserne. Disse dommere finder ikke, at den omstændighed, at de 21 m2 svarende til XX´s værelse, ikke er godkendt til beboelse, skal tillægges nogen særlig vægt, idet også dette integrerede areal fremstår som benyttet til beboelse, efter forklaringerne bliver benyttet til beboelse, og i henhold til den fremlagte fremlejekontrakt indbringer sagsøger XX en husleje fastsat ud fra en anvendelse som beboelse.”

For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt lejen skulle fastsættes iht. boligreguleringslovens § 5, stk. 2 må det antages, at såvel byggetilladelsen, ibrugtagningstilladelsen og den tidligere huslejenævnsafgørelse har haft afgørende betydning for boligrettens vurdering. Udgangspunktet er nemlig, at udlejer skal fremlægge dokumentation for forbedringsudgifterne – sædvanligvis i form af fakturaer – og kun undtagelsesvis og hvor det utvivlsomt må anses for godtgjort kan udlejer undlade egentlig dokumentation og boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil således alligevel finde anvendelse.

Dommen er i ”tråd” med TBB 2008.524. I spørgsmålet om lejemålets størrelse lægger boligrettens flertal dels til grund, at opmålingen er sket i overensstemmelse med arealbekendtgørelsen, der fastslår, hvorledes bruttoetagearealet for bl.a. beboelseslejemål skal opgøres. Herudover lægger boligretten vægt på den faktiske anvendelse af arealet på 21 m2, og tillægger det ingen betydning, at arealet på 21 m2 ikke er godkendt til beboelse. Også denne del af dommen er i overensstemmelse med tidligere afgørelser, men lidt genopfriskning af hukommelsen har aldrig skadet!