Boligmanglen løses ikke med ønsketænkning

Alt for ofte fremstilles løsningen som enkel: Ombyg tomme kontorer, lav boliger i tidligere butikker, udnyt loftsrum, konverter erhverv til boliger, og byg i gårdrummene. Så skulle tusindvis af nye boliger efter sigende stå klar.

Virkeligheden er desværre en anden.

Mange af forslagene lyder gode i en overskrift, men de tager sjældent højde for de tekniske, juridiske og økonomiske realiteter, som følger med, når nye boliger skal etableres.

Kontorer er ikke bare fremtidige lejligheder

Når politikere og interesseorganisationer peger på tomme erhvervslokaler som en hurtig løsning på boligmanglen, overser de ofte de krav, som gælder for moderne boliger.

Et tidligere kontor på 400 kvadratmeter kan ikke uden videre omdannes til fire lejligheder på hver 100 kvadratmeter.

Der skal etableres adgangsveje, flugtveje og brandsektionering. Krav til dagslys, ventilation, lydisolering, tilgængelighed og tekniske installationer skal opfyldes. Mange steder kræver det omfattende og kostbare ombygninger.

Resultatet er ofte, at projekterne ikke hænger økonomisk sammen.

Det betyder ikke, at erhvervslokaler aldrig kan omdannes til boliger. Det sker allerede mange steder. Men forestillingen om, at der findes enorme uudnyttede arealer, som blot venter på at blive omdannet, er en illusion.

Tagetager er sjældent den nemme løsning

Det samme gælder de mange uudnyttede tagrum, som ofte fremhæves i boligdebatten.

Ja, der findes fortsat mange ejendomme med uudnyttede tagetager. Men etablering af boliger i tagetagen kræver ofte betydelige investeringer i konstruktioner, brandforhold, installationer og i mange tilfælde elevatorer.

Hvis taget alligevel står foran en nødvendig udskiftning, kan projektet være attraktivt. Men hvis det eksisterende tag er i god stand, bliver økonomien ofte vanskelig.

Derfor er uudnyttede tagetager formentlig ikke den boligreserve, som mange forestiller sig.

Gårdene er heller ikke frie byggearealer

Også gårdbebyggelse nævnes ofte som en mulighed for at skabe flere boliger.

Men gårdene er allerede en vigtig del af mange beboeres nærmiljø. Samtidig kan nybyggeri i gårdrum være teknisk kompliceret og økonomisk udfordrende.

Dertil kommer, at nye bygninger ofte bliver påvirket af de lejefastsættelsesregler, der gælder for den eksisterende ejendom mod gaden. Dermed følger også de samme lejefastsættelsesprincipper, hvilket i mange tilfælde gør projekterne mindre attraktive for investorer. Man siger, at bygningen mod gaden ”smitter” en evt. ny bygning i gården.

Resultatet er, at mange af disse projekter aldrig kommer længere end til skitsefasen.

Mangel på byggegrunde

I de større byer er der ofte mangel på byggegrunde. Det skyldes, at de største byer allerede er tæt udbyggede, og at mange arealer er bundet af lokalplaner, fredninger, støjzoner, infrastruktur og grønne områder.

Der findes ganske enkelt ikke ret mange byggegrunde til salg. Det har den konsekvens, at de, der findes, er meget dyre.

Kigger man på Boligsiden, er der ingen ledige byggegrunde til salg i 8000 Aarhus C, og kommunens egne nye grundudbud i 2026 er kun placeret i omegnsbyer som f.eks. Mårslet.

Det samme nedslående resultat findes, hvis søgningen flyttes til København K, Nørrebro, Vesterbro og Frederiksberg.

Almene og private boliger skal ikke sættes op imod hinanden

Debatten om boligmangel ender alt for ofte i en kunstig modsætning mellem almene boliger og private udlejningsboliger.

Det giver ingen mening. Hver især dækker de forskellige behov.

De almene boliger løser en vigtig samfundsopgave. De sikrer boliger til mennesker, som ellers kan have svært ved at finde en bolig, og de bidrager til blandede byområder. Hvis politikerne ønsker at subsidiere boligbyggeri for at få flere boliger opført, er de almene boliger et naturligt redskab.

Private udlejere har derfor ikke noget imod almene boliger. Tværtimod.

Men man løser ikke boligmanglen ved alene at bygge almene boliger. Der skal bygges flere boliger af alle typer: almene boliger, private lejeboliger, ejerboliger og andelsboliger.

Jo flere boliger der bliver bygget, desto bedre fungerer boligmarkedet.

Vi skal bygge mere - og klogere

Hvis politikerne reelt ønsker flere boliger i de største byer, bør fokus flyttes fra ønsketænkning til løsninger, der virker.

Der er behov for:

• Hurtigere og mere forudsigelige myndighedsgodkendelser
• Kortere sagsbehandlingstider hos kommunerne
• Færre administrative barrierer
• Mere fleksible lokalplaner
• Større mulighed for at bygge i højden, hvor det passer ind i bymiljøet
• Stabile og langsigtede rammevilkår for investeringer.

Naturligvis skal sikkerheden altid være i orden. Brandkrav, konstruktionskrav og øvrige sikkerhedsregler skal fortsat overholdes fuldt ud.

Men mange af de øvrige restriktioner og langstrakte godkendelsesforløb bidrager ikke til flere boliger.

Politiske udtalelser eller ønsker om huslejeloft på nye ejendomme virker decideret dæmpende på investeringslysten hos de private ejendomsaktører. Restriktioner og reguleringer bidrager blot til færre nybyggerier.

Flere boliger kræver politisk mod

Boligmanglen skyldes ikke mangel på gode intentioner. Den skyldes mangel på byggeaktivitet.

Hvis Danmark ønsker flere boliger i vækstbyerne, må politikerne skabe rammer, som gør det attraktivt at investere og bygge. Ikke kun for de almene boligorganisationer, men også for private investorer og ejendomsejere.

For uden investeringer bliver der ingen nye boliger.

Den mest sociale boligpolitik er i virkeligheden ganske enkel: Sørg for, at der bliver bygget nok boliger.

Hvem der bygger dem, er mindre vigtigt. Det afgørende er, at de bliver bygget.