DCF-modellen - fortsat...

For at besvare spørgsmålet, bliver jeg nødt til at komme ind på, hvordan den såkaldte ”afkastbaserede model” er skruet sammen.

Den afkastbaserede model er den model, som man tidligere har benyttet. Den tager alene udgangspunkt i at finde det første års nettooverskud, og så dividere dette nettooverskud med en forretningsprocent (realrente, idet man ikke indregner at nettooverskuddene som regel stiger).

Den afkastbaserede model tager udgangspunkt i at beregne summen af en kvotientrække , altså en række af tal, hvor det næste tal i rækken fremkommer ved at gange det foregående tal med den samme kvotient. Når kvotienten er mindre end 1, går summen af hele kvotientrækken mod en konkret værdi, der svarer til det første tal i rækken divideret med 1 – (minus) kvotienten. Altså for at vurdere en udlejningsejendom efter den afkastbaserede model, skal man anvende formlen for en evigtvarende annuitet. Når man ikke medregner en stigende eller svingende række af nettooverskud i den afkastbaserede model, skyldes det formentlig det simple, at hvis nettooverskuddene er variable, kan man ikke benytte formlen for en evigtvarende annuitet. Men formlen for en evigtvarende annuitet vil ofte give anledning til at skævvride resultatet.

De helt åbenlyse eksempler på dette viser sig ved, at attraktive udlejningsejendomme annonceres til salg med en ”forrentning” på 2,5% p.a. mens andre udlejningsejendomme har en ”forrentning” på 3%, 3,5%, 4%, 4,5% eller 5%. Hvis købere alene skulle gå efter ”forrentningen” ville ejendomme med 5% p.a. blive solgt først, hvorefter ejendomme med en ”forrentning” på 4,5% p.a. ville blive de næste, der blev solgt o.s.v. Måske ville ingen på den baggrund købe ejendomme med 2,5%’s ”forrentning”.

I praksis bliver ejendomme med en ”forretning” på 2,5% p.a. også solgt og måske endda længe før ejendommen med 5%’s ”forrentning”, bliver det. Det kan derfor ikke være den afkastbaserede model, der tjener som rettesnor for hvilke ejendomme, der er mest attraktive for en investor. Her er det så, at DCF-modellen kommer ind i billedet. DCF-modellen tilstræber at afspejle fremtiden. Her indlægger man oftest en stigning i lejeindtægter og driftsudgifter og får på den måde et mere realistisk billede af fremtiden. DCF-modellen kan også tage højde for planer om moderniseringer af lejlighe-der/erhvervslejemål, når disse bliver ledige, for på den måde at hæve lejen ved genudlejning. Alene mulighederne for sådanne tiltag vil være med til at hæve en sådan ejendoms værdi. Den afkastbasserede model kan ikke vise denne mulighed på anden måde, end ved at sætte ”forrentningen” lavere.

Der gives nemlig ingen mulighed for nærmere at fastlægge, hvor stor reduktionen i forrentningen skal være. DCF-modellen kan endvidere udbygges med et likviditetsbudget, og så begynder det at blive rigtig interessant. Et likviditetsbudget, der rækker flere år frem, kan være et helt uundværligt styringsredskab. Her kan den afkastbasserede model slet ikke være med. Den afkastbasserede model kan alene forsøge at fastslå en ejendomsværdi ved at dividere første års nettooverskud med en realrente. Men hvordan man finder denne realrente, er et åbent spørgsmål, som formentlig ingen kan besvare tilfredsstillende. Her kan enhver se, at vurdering af en udlejningsejendom alene på baggrund af den afkastbasserede model er som at gå på tynd is. Man træder let igennem isen.

For den afkastbasserede model kan man reelt kun byde ind med, at jo bedre en udlejningsejendom er beliggende og jo større potentiale den har i form af lejestigninger, jo lavere må ”forrentningen” være. Men den slags udsagn kan blot ikke bruges til ret meget. I DCF-modellen benytter man en form for markedsrente, ligesom man kan tildanne modellen med det sigte og med den nøjagtighed, som omstændighederne kræver.

Endelig kan DCF-modellen udarbejdes sådan, så der let kan foretages en ”stress – test”. Det kan den afkastbaserede model slet ikke. Af de nævnte grunde er DCF-modellen den rigtigste og den mest nøjagtige måde at vurdere udlejningsejendomme på. 1) kvotientrække, geometrisk progression, række af tal med den egenskab, at kvotienten mellem ethvert af rækkens tal og det foregående er et fast tal, sædvanligvis betegnet q. Betegnes rækkens første tal a, kan tallene i kvotientrækken skrives a,aq,aq2, ... . Summen af de første n tal er Sn = a(1?qn)/(1?q), når q ? 1; når q = 1, er Sn = an. Hvis |q| < 1 er den uendelige kvotientrække konvergent med summen a/(1?q).