Erhvervsbeskyttede lejemål

Vi skal i denne artikel se på en tvist om erhvervslejelovens § 62 i forbindelse med en udlejers opsigelse af et erhvervslejemål til eget brug. Den relevante ordlyd af EL § 62 er som følger:

§ 62. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Tvisten går i al sin enkelthed ud på, hvor langt beskyttelsen af en erhvervsbeskyttet lejer, der har haft det samme lejemål i 25 år, rækker.

Hvad er en erhvervsbeskyttet lejer?

Kort fortalt er det en lejer, der driver en virksomhed, hvor beliggenheden har væsentlig betydning for virksomhedens kundekreds. Man har tidligere brugt betegnelserne ”kattekunder” og ”hundekunder” til at illustrere forskellen: Kattekunderne er knyttet til stedet, mens hundekunderne er loyale over for virksomheden og følger den, selv om den flytter.

En pizzarestaurant vil eksempelvis ofte have mange kunder, der vælger den på grund af beliggenheden.

Flytter restauranten, risikerer den derfor at miste en væsentlig del af sin kundekreds. Det er netop den sammenhæng mellem beliggenhed og kundekreds, der kan have betydning for, om et lejemål er erhvervsbeskyttet som sagen, der er omtalt nedenfor.

Der er tale om en dom fra Østre Landsret, der er trykt i T:BB 2026.358 Ø.

Afgørelsen i boligretten

I en ejendom ejet af en almen boligorganisation var der dels et pizzeria, dels boligorganisationens kontor. Boligorganisationen ønskede selv at bruge de udlejede lokaler, da der ikke var tilstrækkelig plads til medarbejderne, og boligorganisationen ønskede, at alle medarbejderne var under samme tag. Som følge heraf blev lejemålet opsagt.

Lejemålet for pizzamanden begyndte den 1. december 1998. En syn- og skønsmand konstaterede, at det ville koste lejeren 455.000 kr. + moms at flytte. Lejeren forklarede, at der havde været underskud de sidste 3 år i forretningen som følge af indkøb af nye maskiner, men at han kunne forsørge sig selv og sin familie gennem forretningen. Lejeren havde ingen anden uddannelse eller erhvervserfaring end bagning af pizza m.v.

Et flertal af boligretsdommerne kom frem til følgende:

Rimeligheden af opsigelsen

Det første spørgsmål i sagen er herefter, om opsigelsen af L ApS er rimelig, jf. erhvervslejelovens § 61, stk. 3, 1. pkt., og § 62.

Efter lejekontrakten begyndte lejemålet den 1. december 1998 og har således stået på i ca. 25 år. Efter B’s forklaring kan det lægges til grund, at der ikke er foretaget egentlige forbedringer i lejemålet, men at han i 2019 rykkede køkkenet frem i forretningen og påbegyndte installation af en stenovn.

Overfor det langvarige lejemål står imidlertid, at AKB’s opsigelse af L ApS er begrundet i AKB’s ønske om at samle driften af sit lokalkontor på ét sted. Det kan efter forklaringerne afgivet af A og E lægges til grund, at lokalkontoret betjener ca. 2.400 lejemål, herunder 70-100 erhvervslejemål, og at de nuværende pladsforhold i kontoret ikke er tilstrækkelige, herunder i lyset af planlagte udvidelser af medarbejderstaben.

Det kan endvidere lægges til grund, at AKB har overvejet og undersøgt mulighederne for en anden løsning, men at en sådan ikke har kunnet tilvejebringes, herunder som følge af en beboerdemokratibeslutning om, at erhvervslejemål på Borgbjergsvej skal benyttes til at sikre et levende butiksmiljø, hvorfor der ikke i overensstemmelse med beslutningen kan etableres kontorhold i disse lejemål.

Vi finder på denne baggrund, at opsigelsen, uanset det langvarige lejeforhold, er rimelig ud fra en samlet vurdering af begge parters forhold, jf. erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1, jf. § 62.

Vi stemmer derfor for at tage AKB’s påstand om, at L ApS skal anerkende, at opsigelsen er sket med rette, og at L ApS som følge heraf er forpligtet til at fraflytte lejemålet, til følge. Vi finder, at varslet passende kan fastsættes til 8 uger fra dommens afsigelse.

Flertallet gav erhvervslejeren en erstatning og godtgørelse på 600.000 kr. 

Mindretallet fandt, at opsigelsen ikke var rimelig efter en samlet vurdering af begge parters forhold. Mindretallet lagde primært vægt på lejeforholdets længde, og at der var tale om en opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål.

Afgørelsen i Landsretten

Landsretten kom frem til følgende resultat:

”Landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at boligselskabet i forbindelse med en udvidelse af lokalkontoret i Sydhavnen ønsker at udvide sine kontorfaciliteter ved at sammenlægge restaurantens arealer med de eksisterende kontorer.

Landsretten finder, at boligselskabet derved har en rimelig grund til at opsige lejemålet. Heroverfor står L ApS’ interesse i at forblive på det sted, hvorfra B har drevet sin restaurant med både servering og takeaway siden 1998.

To dommere, Mikael Friis Rasmussen og Kåre Mønsted udtaler:

„Når der som i denne sag er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål omfattet af lejelovens § 62, skærpes den almindelige interesseafvejning efter lejelovens § 61, stk. 2, nr. 1, mellem udlejers interesse i selv at kunne benytte det lejede og lejers interesse i at kunne forblive i det lejede, til fordel for lejer. Det er derfor efter vores opfattelse ikke tilstrækkeligt i sig selv, at boligselskabet har en rimelig grund til at opsige L ApS’ lejemål med henblik på selv at benytte det. Det må også være et krav, at der nærmere kan redegøres for, hvilke alternative muligheder der er undersøgt.

Det er af både A og E forklaret, at boligselskabet i forbindelse med opsigelsen af L ApS overvejede og undersøgte andre muligheder for etablering af et nyt ejendomskontor i lokalområdet, men at man nåede frem til, at der ikke var brugbare alternativer dels på grund af den størrelse kontor, boligselskabet skal bruge, dels på grund af en erhvervsstrategi, som er vedtaget af beboerne i og for området. Der er imidlertid ikke under sagen fremlagt materiale til at understøtte dette, der gør det muligt nærmere at vurdere og efterprøve grundlaget.

På denne baggrund finder vi, at interesseafvejningen efter lejelovens § 62 må føre til, at L ApS’ interesse i at kunne forblive på det sted, hvor restauranten, der både har servering og takeaway, har ligget siden 1998, vejer tungere end boligselskabets interesse i at kunne udvide sine kontorfaciliteter ved at sammenlægge restaurantens arealer med boligselskabets eksisterende kontorer i bygningen.

Vi stemmer derfor for at tage L ApS’ frifindelsespåstand til følge.”

Dommer Lise Reuss Muff udtaler:

Det forhold, at boligselskabet allerede råder over to separate kontorer i tilknytning til restaurantens lokaler, og at boligselskabet ved at inddrage restaurantens areal derved både kan samle de eksisterende kontorfaciliteter og samtidig udvide dem, medfører efter min opfattelse en særlig anledning for boligselskabet til at udnytte netop denne mulighed.

Under disse omstændigheder og henset til, at boligselskabet efter det oplyste har afsøgt andre muligheder for at finde egnede lokaler til etablering af et nyt ejendomskontor i lokalområdet, finder jeg, at L ApS’ interesse i at forblive i lejemålet, uanset at denne bygger på et langvarigt forretningsforhold, må vige for boligselskabets interesse i at inddrage lejemålet.

Jeg stemmer derfor for at tage boligselskabets principale påstand til følge, idet jeg dog som følge af flertallets votum ikke har anledning til at tage stilling til hvilket beløb, boligselskabet skal betale til L ApS.”

Kommentarer til sagen

Dommen er i min optik særlig interessant, da der ikke er tvivl om, at udlejeren har en ”rimelig” grund til at opsige lejemålet, da udlejer selv skal bruge lokalerne.

Ved ikke erhvervsbeskyttede lejemål vil dette uden tvivl være nok. I nogle tilfælde får lejeren også en godtgørelse og erstatning, og dette får ofte udfaldet til at glide lettere ned for dommerstanden.

Her er der så tale om et erhvervsbeskyttet, og hvorfor ender det så anderledes?

Der er tale om en lang periode, hvor lejeren har brugt lejemålet (25 år). Det er nok det væsentligste moment i sagen. Hertil kommer så, at lejerens erstatning og godtgørelse på 600.000 kr., måske har været for lidt for domstolene til at lade den passere, da der har været underskud i de seneste 3 år.

Det er ”lidt synd” for ham, at han bliver opsagt. Lejeren havde tilsyneladende heller ikke meget andet end pizzaer i sit liv.

Som det ses, er der tale om en ”konkret vurdering”, hvilket ikke gør det let for den advokat, der skal rådgive udlejeren om muligheden for selv at anvende lokalerne.

Skulle man i bagklogskabens klare lys havde anvendt flere ressourcer på at dokumentere sit behov for den konkrete ejendom – ja, men det ved jeg kun, fordi jeg har mulighed for at læse dommen og rådgive ud fra dens resultat. Det svarer lidt til, at jeg bliver spurgt om vindertallene for sidste uges Lotto. Dem kan jeg google mig frem til. Det er altid en del sværere at finde den kommende uges vindertallene – i hvert fald for undertegnede.