Farvel til brevet? Betalingspåkrav og opsigelser kan måske blive digitale pr. 1/1-2027

En af lejelovens lidt gammeldags regler er på vej til at blive ændret. Et nyt, eller rettere genfremsat, lovforslag åbner mulighed for, at udlejere fremover kan sende bl.a. betalingspåkrav og visse opsigelser digitalt. Men pas på: En almindelig e-mail er ikke tilstrækkelig, og der indføres samtidig nogle ganske særlige regler for, hvornår meddelelsen må lande hos lejeren.

Har vi ikke hørt om det før?

Jo. Et næsten tilsvarende lovforslag, L 96, blev fremsat den 15. januar 2026, men bortfaldt i forbindelse med folketingsvalget. Nu er forslaget tilbage i en ændret udgave.

Digital kommunikation er for længst blevet en naturlig del af administrationen af udlejningsejendomme. Alligevel har lejeloven indtil nu fastholdt et vigtigt og for mange udlejere besværligt krav om fysisk post.

Efter den gældende lejelovs § 13, stk. 2 kan de særligt bebyrdende meddelelser efter §§ 176 og 182, stk. 2, nemlig ikke afgives digitalt.

Det gælder først og fremmest det meget praktisk vigtige betalingspåkrav ved manglende betaling af husleje, som efterfølgende kan danne grundlag for ophævelse af lejemålet.

Men det gælder også de opsigelser, der er omfattet af lejelovens § 176. Det er bl.a. opsigelse af en lejlighed i et tofamilieshus, hvor ejeren selv bor i den anden lejlighed, opsigelse af en udlejet ejer- eller andelsbolig, som ejeren selv ønsker at bebo, samt de øvrige opsigelsesgrunde efter lejelovens § 171. Også lejerens eventuelle indsigelse mod en sådan opsigelse er omfattet.

Det svarer til afgrænsningen i den gældende § 176: § 170, nr. 2 og 3, samt § 171.

Det vil lovforslaget nu ændre.

Digitalt, men kun efter aftale

Lovforslaget betyder ikke, at udlejeren fremover bare kan sende et betalingspåkrav eller en opsigelse på almindelig e-mail.

For de særligt bebyrdende meddelelser skal lejer og udlejer have aftalt digital kommunikation, og meddelelsen skal sendes gennem en sikker digital postleverandør, som lejeren har udpeget.

Aftalen kan indgås allerede i forbindelse med lejekontraktens indgåelse – eksempelvis i selve lejeaftalen eller efterfølgende.

Lovforslaget definerer samtidig en sikker digital postleverandør som en digital platform, hvor kommunikationen er sikret med end-to-end-kryptering, og hvor adgangen sker ved brug af MitID.

Leverandøren kunne eksempelvis være Addo Sign, som Danske Udlejeres har en samarbejdsaftale med.

Sendes eksempelvis et betalingspåkrav alene til lejerens almindelige mailadresse, vil påkravet ikke blive anset for meddelt – og dermed ikke lovligt.

Ny klausul i lejekontraktens § 11?

Lovforslaget lægger direkte op til, at aftalen om digital kommunikation kan indgås allerede ved lejeaftalens indgåelse.

Det vil derfor være nærliggende fremover at indsætte en bestemmelse i lejekontraktens § 11.

Et foreløbigt forslag kunne eksempelvis lyde:

Digital kommunikation

Lejer og udlejer aftaler, at meddelelser omfattet af lejelovens §§ 176 og 182, stk. 2, kan afgives som digitale dokumenter i overensstemmelse med lejelovens § 13. Sådanne meddelelser skal fremsendes ved brug af en sikker digital postleverandør udpeget af lejer.

Lejer udpeger følgende sikre digitale postleverandør ...

Aftalen indebærer tilsvarende, at lejer kan afgive de af bestemmelsen omfattede meddelelser digitalt til udlejer gennem den aftalte sikre digitale postleverandør.

Bemærk:

Der er tale om et foreløbigt forslag til formulering. En endelig standardklausul bør først udarbejdes, når lovforslaget er vedtaget.

I eksisterende lejeforhold skal der også udfærdiges en aftale. Denne vil formentlig skulle kombineres med lejers udlevering af CPR-nummer.

Danske Udlejere vender retur med forslag til begge klausuler.

Ikke betalingspåkrav fredag aften

Lovforslaget indeholder samtidig en noget usædvanlig nyskabelse.

Udlejers særligt bebyrdende digitale meddelelser skal i almindelige uger være modtaget hos lejeren mellem mandag kl. 8 og fredag kl. 16.

Omkring helligdage gælder yderligere begrænsninger. Formålet er, at lejeren ikke skal modtage sådanne meddelelser i weekender eller på helligdage.

Og her bør udlejeren være særdeles opmærksom.

Det afgørende er nemlig ikke blot, hvornår udlejeren trykker på send, men hvornår meddelelsen modtages hos lejeren. Forsendelsesrisikoen ligger hos udlejeren.

Modtages meddelelsen uden for det tilladte tidsrum, er meddelelsen efter lovforslaget ugyldig, og udlejeren kan ikke støtte ret på den – hvilket betyder: ”En ommer”.

Det er derfor ikke et område, hvor man som udlejer skal eksperimentere med at ramme fredag kl. 15.59.

Lejeren får indflydelse på løsningen

En væsentlig detalje er, at det efter lovforslaget er lejeren, der udpeger den sikre digitale postleverandør.

Hvis udlejeren ikke ønsker at anvende den løsning, lejeren udpeger, kan der ikke indgås en aftale om digital fremsendelse af disse særlige meddelelser. Så må man fortsat anvende brevkommunikation.

Er lejer eller udlejer fritaget for Digital Post, kan den digitale ordning heller ikke anvendes.

Et skridt i den rigtige retning

Set fra udlejersiden er intentionen i lovforslaget efter Danske Udlejeres opfattelse fornuftig.

Det forekommer efterhånden svært at forklare, hvorfor man i et stadig mere digitaliseret samfund skal være tvunget til at anvende fysisk brevpost netop ved nogle af de vigtigste meddelelser i et lejeforhold.

Ministeriet peger da også selv på, at ændringen kan indebære en administrativ lettelse for udlejerne.

Til gengæld bliver reglerne ikke helt så enkle, som man måske kunne have ønsket sig. Krav om aftale, sikker digital postleverandør udpeget af lejeren og meget præcise regler om leveringstidspunkt betyder, at der fortsat bliver rig mulighed for at begå formelle fejl.

Og netop ved et betalingspåkrav kan en formel fejl blive dyr: Et ugyldigt påkrav kan ikke danne grundlag for en efterfølgende ophævelse.

Lovforslaget lægger op til, at de nye regler træder i kraft den 1. januar 2027.

Danske Udlejere afgiver naturligvis høringssvar, følger lovforslaget og vender tilbage, når de endelige regler foreligger.