Højesteret afviser opkrævning af udgift til renovation ud over lejen

Tidligere afgørelser I T:BB 2010.92 Ø havde udlejeren i henhold til kontrakten afkrævet lejerne separat betaling for vandforbrug, renovation, afgifter og ejendomsforsikring. Landsretten fandt, at lejelovgivningen ikke indeholdt hjemmel til særskilt opkrævning af ejendomsforsikring, som lejeren derfor skulle have tilbagebetalt. Udgifterne til vand og renovation kunne være varslet efter LL § 50 og § 51, men da der ikke var sket behørige varslinger, kunne beløbene ikke opkræves hos lejer. Da lejeren ikke havde udvist passivitet, blev udlejeren pålagt at tilbagebetale beløbene i det omfang, der ikke var indtrådt forældelse.

Samme resultat fremgår af U 2015.1986 V (T:BB 2015.293 V), hvor landsretten med samme begrundelse som i U 2009.2497 H udtalte, at udgiften til renovation var omfattet af udlejerens renholdelsespligt, og at der ikke fandtes hjemmel til at kræve særskilt betaling herfor. Det gjorde ingen forskel, at lejemålet var omfattet af LL 53, stk. 3 Det var således uden betydning om der havde været tale om et lejemål med fri lejefastsættelse.

Sagens baggrund
Den indankede dom var afsagt af Østre Landsret, der i sin afgørelse også havde henvist til den ovenfor citerede dom fra Vestre Landsret. Sagen angik, om udlejer var berettiget til i lejekontrakten med en lejer at aftale, at renovation skulle betales særskilt. Den pågældende sag vedrørte et lejemål, hvor lejen var fastsat efter lejelovens § 53, stk. 3, og den dagældende boligreguleringslovs § 15 a, stk. 1. Udlejer var derfor af den opfattelse, at forarbejderne til disse bestemmelser var udtryk for, at der gælder en fri lejefastsættelse for lejemål omfattet af bestemmelserne, og at den frie lejefastsættelse alene er begrænset af aftalelovens § 36. Aftalen mellem parterne om særskilt betaling for renovationsudgifterne var således gyldig.

Højesterets dom
Højesteret udtalte, at bestemmelserne om fravigelighed i lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens dagældende § 15 a, stk. 1, må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Højesteret udtalte endvidere, at dette også stemmer med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne til de pågældende bestemmelser. Højesteret fastslog på den baggrund, at der ikke var hjemmel til at aftale, at der skulle ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen.

Afsluttende bemærkninger
Når man læser præmisserne til dommen, er der noget der falder i øjnene. Præmisserne lyder således: ”Højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen.

Dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne. Jeg har fremhævet det bemærkelsesværdige med kursiv. Bemærkningen kunne føre til spekulationer om Højesteret ligger op til om man frit kan aftale en anden regulering af lejen for lejemål omfattet af Lejelovens § 53 end den der fremgår af loven, nemlig efter nettoprisindeks. Jeg vil dog være tilbageholdende med at drage så vidtgående konklusioner. Jeg tror at Højesteret alene har villet understrege, at for lejemål omfattet af Lejelovens § 53 er der en særlig reguleringsmekanisme nemlig nettoprisindeksering.

Dommen er trykt i U.f.R 2018.174