Huslejenævn - hvad er det, og hvorledes bør udlejer forholde sig?

Indledning
”Du har modtaget post fra huslejenævnet i din e-boks. Log på for at læse lejerens partsindlæg”.

En sådan meddelelse havner ofte i udlejeres e-boks – hos udlejere med en stor portefølje kan det endda være en daglig begivenhed. Nogle gange sker det ovenikøbet uden, at udlejer er klar over, at lejer har opfattet deres forhold som konfliktfyldt. Men hvordan forholder man sig da som udlejer?

Gennem forfatterens ansættelse hos huslejenævnet i Randers er der opstået nogle erfaringer, som denne artikel belyser – primært med det formål at oplyse udlejere om sagsbehandlingen hos et huslejenævn på et erfaringsbaseret (og ikke udelukkende teoretisk) grundlag. Dermed får læseren et kig indenfor i et ellers hermetisk lukket system, som kan gavne forståelsen af huslejenævnets arbejde. Indledningsvis beskrives kort et huslejenævns sammensætning, det lovgivningsmæssige grundlag og sagsbehandlingen.

Herefter omtales officialmaksimen og nova i forbindelse med huslejenævnet arbejde (altså omfanget af huslejenævnets undersøgelser og hvornår et huslejenævn er forpligtet til at inddrage sent fremkomne oplysninger) og afslutningsvist præciseres enkelte punkter, som udlejer skal være opmærksom på i forbindelse med huslejenævnssager.

Huslejenævnet – hvad er det for en størrelse?:
Huslejenævnet er et domstolslignende organ, som dømmer i tvister mellem lejere og udlejere. Nævnet er en del af den offentlige forvaltning under kommunerne, og er på den baggrund underlagt forvaltningsretlige regler – herunder forvaltningsloven, offentlighedsloven og persondatalovgivningen. Huslejenævnet (og for den sags skyld beboerklagenævnet, som dømmer i almenlejeretlige tvister) består principielt af to enheder, som samarbejder om at løse tvister:

Nævnet samt en administration. Selve nævnet er sammensat i henhold til boligreguleringslovens (herefter BRL) § 36, som bestemmer, at huslejenævnet består af en formand og to øvrige medlemmer. Nævnets formand skal være jurist, og pr. definition skal denne være neutral ift. udlejning af (og køb og salg af) boliger. De to øvrige medlemmer er udpeget af organisationer på henholdsvis lejer- og udlejersiden, og skal værne om deres organisationers respektive interesser. Nævnet samles efter behov, afhængigt af sagsmængden, og afgør tvister i henhold til de i lejeloven (herefter LL) og BRL relevante paragraffer.

Derudover kan et huslejenævn (typisk i de større kommuner) bestå af et sekretariat, som forbereder sagerne til afgørelse for nævnet. Alternativt kan en juridisk medarbejder på kommunen have huslejenævnet under sin opgaveportefølje, men den administrative opbygning varierer en del fra kommune til kommune. Når partshøringen (se straks nedenfor) er afsluttet og tvisten dermed – forudsætningsvist - er fuldt oplyst, kan sagen forelægges for huslejenævnet på et fortroligt møde, og når nævnet har afgjort sagen endeligt, bliver afgørelserne udsendt til de relevante parter. Det er derfor, at man som udlejer ikke får direkte kontakt til huslejenævnets medlemmer ved forespørgsler, men derimod et sekretariat eller en administrativ medarbejder. I det følgende vil administrationen og huslejenævnets medlemmer dog blive omtalt under ét.

De forvaltningsretlige regler:
Af hensyn til artiklens fokus vil der kun blive omtalt et uddrag af huslejenævnets arbejde, ud fra en betragtning af, hvad der er vigtigst for udlejere at være bekendte med. Som tidligere skrevet er huslejenævnet en del af den offentlige forvaltning, og dermed også underlagt officialmaksimen – et juridisk udtryk som har det konkrete indhold, at nævnet selv skal sørge for at foretage så tilstrækkelige undersøgelser, at der kan træffes en afgørelse på et oplyst grundlag (BRL § 40, stk. 2).

Det betyder eksempelvis, at såfremt en lejer ved indbringelse af en sag påstår, at huslejen er for høj, er nævnet forpligtet til at indhente oplysninger fra udlejer omkring selve fastsættelsen af huslejen, og dermed foretage en undersøgelse af, om lejen er fastsat efter lejeværdi-reglerne, efter markedslejereglerne eller som omkostningsbestemt leje – og herefter foretage en vurdering af, om huslejen er fastsat korrekt efter gældende regler. I denne undersøgelse kan nævnet foretage besigtigelse samt partshøring af udlejeren, og samtidig på egen hånd foretage undersøgelser – eksempelvis undersøge antallet af lejemål i den omtvistede ejendom pr. 1. januar 1995 (BRL § 29b).

Omfanget af huslejenævnets undersøgelser er ikke givet på forhånd, og undergrænsen for, hvornår huslejenævnet ikke har opfyldt sin forpligtelse til at indhente tilstrækkelige oplysninger kan nogle gange være hårfin. Partshøring er ligeledes en central del af huslejenævnets arbejde, da en sag, som beskrevet ovenfor, skal oplyses før der kan træffes afgørelse. Det følger af forvaltningslovens § 19, stk. 1 og BRL § 40, stk. 2.

Huslejenævnet skal på den baggrund give begge parter lejlighed til at komme med en udtalelse. Man kan som part i en sag bede om fristudsættelse, hvis det ikke har været muligt indenfor tidsfristen at nå at afgive bemærkninger. Det kan være fristende at undlade at medsende alle oplysninger til (eller fremstille sin sag i et bedre lys end de faktiske forhold tilsiger) for huslejenævnet, men det kan ikke anbefales, da sagen kan blive henvist direkte til boligretten på grund af huslejenævnets manglende mulighed for at tage stilling i sager, hvor der skal ske en bevisførelse, som ikke kan foretages af et huslejenævn. Men det kan også fremstille parten i et særdeles dårligt lys, hvis der fremlægges oplysninger for huslejenævnet, og disse oplysninger pludselig ændres under en ankesag for Boligretten.

Et omdiskuteret emne er i særdeleshed, når der frembringes nye oplysninger i sagen efter partshøringen er afsluttet. Hovedreglen er, at når der er truffet en afgørelse, så står denne ved magt. Hvis afgørelsen fra huslejenævnet er en nullitet, eksempelvis på grund af inhabilitet eller graverende sagsbehandlingsfejl, betyder det, at afgørelsen ikke er gyldig – og nævnet kan derfor kun genoptage sagen, såfremt der er sket grelle sagsbehandlingsfejl, som ikke har medført direkte ugyldighed. Med andre ord, så har huslejenævnet ikke pligt til at genoptage sagen, når den ene part først efter afgørelsen er truffet mener, at der er omstændigheder, som kunne have ændret afgørelsen, men ikke under partshøringen har fremlagt disse oplysninger.

Virksomheder og personer er efter 1. november 2014 forpligtede til at have en elektronisk postkasse i medfør af lov om offentlig digital post, og de fleste huslejenævn anvender denne kommunikationsplatform når der skal partshøres og udsendes afgørelser. Det kan have (og har i en del tilfælde i praksis) den uheldige konsekvens, at såfremt udlejer ikke har sat sin digitale postkasse op således, at denne modtager en notifikation om, at der er modtaget ny post, så kan udlejer uforvarende blive mødt af en lejers pludselige krav om eksempelvis tilbagebetaling af det fulde depositum, hvis nævnets afgørelse er faldet ud til lejers fordel. Det kan lade sig gøre, fordi nævnet har mulighed for at fortolke en parts tavshed i sagen til ugunst for parten således, at hvis en lejer tilskriver huslejenævnet og forklarer, at denne ikke har modtaget en fraflytningsrapport på fraflytningssynet, og udlejer ikke svarer under partshøringen, kan nævnet vælge at lægge lejers påstand til grund for afgørelsen.

I dette tilfælde betyder det, at udlejer ikke har overholdt formalia i LL § 98, stk. 4 og på denne baggrund ikke kan rejse istandsættelseskrav i medfør af LL § 98, stk. 5. Se i øvrigt T:BB.2017.631 for en gennemgang af de nye formelle regler omkring ind- og fraflytningssyn, rapporter osv.

Afsluttende bemærkninger:
Det er ikke dennes artikels ambition at fremdrage alle aspekter af huslejenævnets arbejde, men blot at pointere nogle væsentlige punkter, som kan være til gavn for udlejere at være opmærksomme på, og samtidig at hjælpe med at forstå nævnets arbejde. Af samme grund er der herunder oplistet nogle forskellige punkter, hvor udlejere skal være særligt opmærksom i forbindelse med en sag for huslejenævnet:

• Sørg for at være tilmeldt digital post (e-boks), både personligt og/eller med dit selskab, afhængigt af konstruktionen for din udlejningsforretning. Det kan give udfordringer, hvis udlejer kun har en udenlandsk adresse mht. NemID, men forsøg at finde en løsning.

• Sørg for at fremlægge alle oplysninger for huslejenævnet – også dem, som muligvis taler imod din sag. Hvis sagen bliver anket til Boligretten er du alligevel forpligtet til at fortælle sandheden, og kan straffes for at tale usandt.

• Sørg for at overholde partshøringsfristerne – alternativt bed om udsættelse indenfor tidsfristen, så partshøringen ikke lukker med den konsekvens, at alene lejerens sagsfremstilling lægges til grund ved afgørelse af sagen.

• Sørg for at være præcis i dine formuleringer, når du indbringer en sag. Nævnet tager (som oftest) ikke stilling til yderligere påstande og anbringender efter indbringelsen, men forholder sig kun til det i indbringelsen anførte samt dokumentationen herfor.