Hvad gør udlejer, hvis der ikke NPI-reguleres?

Denne artikel forsøger at berøre nogle af de relevante spørgsmål, som kan opstå i denne situation.

Hvad er NPI-regulering (kort fortalt)?
Nettoprisindekset (NPI) er et officielt prisindeks fra Danmarks Statistik, der viser prisudviklingen på varer og tjenester i privatforbruget ekskl. moms og afgifter. Indekset bruges ofte til kontraktregulering, herunder bl.a. årlige lejereguleringer.

Når en lejekontrakt indeholder en NPI-klausul, justeres lejen typisk én gang årligt ved at gange den aktuelle leje med forholdet mellem nyt og gammelt NPI-indeks. Dette gøres typisk ud fra en referencemåned - f.eks. med udgangspunkt i indekset for oktober måned. Herefter aftales en årlig dato for, hvornår reguleringen træder i kraft (ofte den 1. januar). Derudover er det ikke usædvanligt, at en sådan reguleringsklausul samtidig suppleres med en årlig minimums- og maksimumsregulering, fx at lejen dog minimum stiger 1,5 % årligt og maksimum 3 % årligt. 

Hvornår kan lejen reguleres efter NPI?
Det er ganske sædvanligt, både i bolig- og erhvervslejeforhold, at der er adgang til at regulere lejen efter nettoprisindekset, men det er dog vigtigt at være opmærksom på, at udlejers ret til at regulere efter NPI stadig skal være aftalt mellem parterne.
I boliglejeforhold følger adgangen til at aftale NPI-regulering af lejelovens § 53, stk. 2. Det er vigtigt, at udlejer er opmærksom på, at vilkåret bliver formuleret tilstrækkelig klart og bl.a. sørger for at få specificeret det årlige ikrafttrædelsestidspunkt for lejeregulering, referencemåned samt, hvornår lejen første gang reguleres i lejeforholdet.

Hvis vilkåret ikke er tilstrækkelig klart formuleret, kan det efter omstændighederne tilsidesættes, jf. dom afsagt af Retten i Holbæk den 27. september 2022 (trykt i TBB 2025.20), hvor der i lejekontrakten var angivet forkert dato for første regulering, og hvor der ikke var angivet en værdi af nettoprisindekset på det tidspunkt, der skulle danne grundlag for reguleringen. 
Derudover forelå der ikke dokumentation for, at parterne i øvrigt havde drøftet vilkåret, ligesom udlejer, som forfatter af lejeaftalen, måtte bære risikoen for disse uklarheder/usikkerheder. NPI-regulering var derfor ikke aftalt.

Når vilkåret om NPI-regulering er aftalt, kan udlejer gennemføre den årlige lejeregulering ved blot at give lejer skriftlig meddelelse herom, dvs. at reguleringen ikke skal varsles over for lejer.

Det skal dog bemærkes, at den nye typeformular A, 10. udgave for boliglejemål gør det ganske nemt for udlejer at indføje vilkåret med tilstrækkelig klarhed, da NPI-reguleringen følger af den fortrykte tekst i blanketten, som blot skal udfyldes af udlejer.

I erhvervslejeforhold gælder den kontraktretlige aftalefrihed i vid udstrækning, og her kan parterne frit aftale NPI-regulering (eller en hvilken som helst anden reguleringsmetode), ligesom parterne som anført ovenfor kan supplere med bl.a. maksimums- og minimumsreguleringer ud fra en fast procentsats.

Udlejer har glemt at gennemføre NPI-reguleringen
Selvom det i realiteten er relativt nemt for udlejer, både i bolig- og erhvervslejeforhold, at aftale og gennemføre en årlig regulering af lejen, så ses det i praksis, at udlejer indimellem glemmer eller undlader at regulere lejen i henhold til den aftalte reguleringsklausul. Dette kan også være et resultat af, at lejemålet er blevet overdraget til en ny udlejer, som opdager, at den gamle udlejer har glemt at regulere løbende.

Disse situationer afføder bl.a. spørgsmål om, hvordan udlejer er stillet i forhold til at rette op på sådanne fejl/undladelser – herunder hvordan udlejer er stillet i forhold til de glemte reguleringer tilbage i tid samt lejereguleringerne for fremtiden.

Kan udlejer regulere lejen med tilbagevirkende kraft?
Udlejer har sædvanligvis en interesse i at kunne rette op på den manglende regulering samt opnå en (efter)betaling for de reguleringer, man er gået glip af. 

Udgangspunktet er, at en udlejer godt kan regulere lejen op ”på niveau”, medmindre der er nogle særlige omstændigheder, der taler imod dette.

Spørgsmålet er herefter, om udlejer kan efteropkræve den for lidt betalte leje med tilbagevirkende kraft i hele den periode, hvor lejen ikke har været reguleret. 

Som udgangspunkt kan det lade sig gøre, da den aftalte regulering er hjemlet i lejekontrakten, og udlejer har derfor en ret til at opkræve den højere leje, der ikke skal varsles over for lejer. 

Til dette udgangspunkt hører der dog to væsentlige (hoved)undtagelser:
1.    Forældelse. 
2.    Passivitet.

Forældelse:
Udlejers evt. krav på efterbetaling er i første omgang begrænset af forældelseslovens regler, hvor udgangspunktet er, at udlejer er afskåret fra at kræve efterbetaling for en periode på mere end tre år tilbage i tid, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 og Højesterets afgørelse U 2020.1765 H. 

Forældelsesfristen for de enkelte efterbetalingskrav begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor reguleringen skulle være opkrævet.

Denne begrænsning er relativt nem at fastslå, og derfor giver det også sjældent anledning til større problemer.

Passivitet:
Forældelsesfristen vedrører som sagt den periode, der rækker mere end tre år tilbage. Spørgsmålet bliver dernæst, hvordan man så skal forholde sig til de efterbetalingskrav, der ligger i perioden inden for de tre år. 

Det er her, relevansen af passivitetsbetragtninger primært indtræder, idet passivitet nemlig også kan medføre bortfald af efterbetalingskrav eller evt. en skønsmæssig nedsættelse.Passivitetsvurderingen er mere ”fluffy” end forældelse, idet passivitet afhænger af den pågældende sags konkrete omstændigheder og parternes subjektive forhold i forhold til kravets eksistens.

Udlejer kan dog stille sig selv følgende (generelle) spørgsmål, som kan afføde nogle relevante overvejelser til vurderingen af, hvorvidt passivitet kan være indtrådt eller ej:

Hovedspørgsmålet kan i første omgang være: 

”Har lejer haft en berettiget forventning om, at der ikke vil blive opkrævet en lejeforhøjelse i henhold til den aftalte prisregulering?”

Til vurderingen heraf kan der suppleres med en række underspørgsmål: 

”Har lejer været i ond tro?”

Hvis lejer utvivlsomt har været i ond tro, dvs. har været bevidst om, at den manglende regulering åbenlyst beror på en forglemmelse, fejltagelse eller lign. fra udlejers side, er det selvsagt også svært at argumentere for, at lejer har haft en berettiget forventning om, at der ikke vil blive opkrævet lejeforhøjelse. Lejers onde tro (eller burde-viden) vil derfor tale imod passivitet. 

Er lejer derimod i god tro eller i en undskyldelig vildfarelse om, at der er blevet betalt for lidt, vil dette kunne komme udlejer til skade. Dette kan eks. være i de tilfælde, hvor udlejer faktisk har foretaget og gennemført en regulering af lejen, men i den forbindelse har lavet en regnefejl. Afhængigt af fejlens karakter og sagens omstændigheder, kan dette således give lejer en berettiget forventning om, at den (fejl)regulerede leje er den korrekte leje.

”Hvad er omfanget af den tidsmæssige periode, hvor der ikke er gennemført lejereguleringer?”

Jo længere perioden for den manglende regulering strækker sig over, jo mere kan det styrke lejers berettigede forventning om, at der ikke vil blive foretaget efterregulering og opkrævning af efterbetaling.

Dette skal også ses i sammenhæng med, at jo længere tid der går, jo større er risikoen for, at lejer (med rette) har indrettet sig efter den forkerte leje. 

Det er derfor vigtigt, at udlejer hurtigst muligt tager hånd om problemet og samtidig gør lejer opmærksom herpå samt reklamerer for så vidt angår efterbetalingskravet.

”Hvem er nærmest til at bære risikoen for den manglende regulering?”

Der kan ikke opstilles generelle retningslinjer for, hvem af parterne der er nærmest til at bære risikoen, da dette også i udgangspunktet afhænger af den konkrete sag og omstændighederne.

Dog kan der henvises til en Højesteretsafgørelse (U 1984.341 H), hvor udlejer i perioden 1976-1979 havde glemt at pristalsregulere lejen i overensstemmelse med parternes aftale. Højesteret lagde i den forbindelse vægt på, at udlejer, uden at gøre indsigelse, havde modtaget huslejen fra lejer i en periode på godt tre år, og at det i den forbindelse var udlejer, som var nærmest til at kontrollere huslejens rigtighed. 

Sagen drejede sig ligeledes om perioden 1979-1980, hvor Højesteret omgjorde landsrettens afgørelse, således at udlejer havde krav på efterbetaling fra 1979, idet udlejer den 1. august 1979 havde gjort lejer opmærksom på, hvad lejen inkl. reguleringer udgjorde. Højesteret fandt, at selvom udlejer ikke havde sikret sig korrekt opkrævning af den regulerede periode, måtte det stå lejer klart pr. august 1979, at udlejer krævede den aftalte regulering. 

Videre kan der henvises til en afgørelse fra Østre Landsret BS-48989/2023 OLR, hvor det blev lagt til grund, at fejlopkrævningen skyldtes en indtastningsfejl fra udlejers side i forbindelse med overgang til et nyt administrationssystem, og at det i det hele beroede på udlejers forhold, at der blev opkrævet en for lav leje. Udlejer skulle derfor bære risikoen.

Afgørelserne er ikke nødvendigvis et udtryk for en ”hovedregel” om, at det er udlejer, der i udgangspunktet bærer risikoen for huslejens rigtighed, men det kan formentlig tillægges en vis betydning i risikovurderingen, at initiativet til pristalsregulering sædvanligvis skal komme fra udlejer, og at udlejer i den forbindelse skal sikre sig reguleringens rigtighed, ligesom det også tillægges betydning, hvorvidt fejlen alene skyldes udlejers forhold.

I afgørelsen GD 2018/35 V fandt landsretten, at lejer måtte indse, at udlejers fejlopkrævning beroede på en åbenbar fejl, hvor udlejer havde glemt at opkræve i overensstemmelse med en aftalt minimumsleje. Afgørelsen vedrører ganske vist ikke NPI-regulering, men synspunktet om, at en fejl er ”åbenbar” for lejer, kan formentlig også bruges i den ovennævnte passivitetsvurdering.

Derudover kan der også være gode grunde til, at udlejer undlader at NPI-regulere lejen (eller i hvert fald regulere fuldt ud), hvis udlejer som følge af reguleringen vil bringe lejen op på et niveau, der gør, at lejen måske kommer til at være væsentlig højere end markedslejen/det lejedes værdi. I så fald risikerer udlejer, at lejer kræver lejen nedsat. 

Ovenstående spørgsmål er som nævnt ikke en facitliste over, hvornår passivitet kan siges at være indtrådt, da dette i sidste ende afhænger af en samlet vurdering af den konkrete sags omstændigheder. Derudover må svarene på de forskellige spørgsmål også holdes op imod hinanden. 

Ikke desto mindre kan spørgsmålene dog bibringe relevante overvejelser, som kan indgå i vurderingen af passivitet, og som udlejer således kan reflektere over i de situationer, hvor regulering ikke er blevet foretaget i en længere periode. 

Derudover kan spørgsmålene, i de tilfælde hvor udlejer overvejer at køre en sag, hjælpe udlejer med at samle nogle af de oplysninger, som en evt. advokat skal bruge for at rådgive om udlejers muligheder.

Kan udlejer kræve lejeregulering for fremtiden?
I naturlig forlængelse af ovenstående er det også relevant at se på, hvordan udlejer er stillet i relation til de fremtidige reguleringer.

Udgangspunktet er, at udlejer, uagtet at et efterbetalingskrav evt. måtte være afskåret som følge af passivitet og forældelse, ikke samtidig har fortabt sit krav på at kræve lejereguleringer i fremtiden. 

Udlejer kan derfor som hovedregel fremadrettet opkræve leje og regulere denne i overensstemmelse med parternes aftale. 
Hvis udlejer således ikke har pristalsreguleret i perioden 2023-2026, vil genoptagelsen af pristalsreguleringen kunne ske med udgangspunkt i ændringen fra 2023-2026 og altså ikke kun for 2025-2026.

Der foretages altså en sondring mellem selve den aftalte ret til at kræve regulering af lejen, som udspringer af det aftalte i lejekontrakten, hvilken ret ikke uden videre fortabes, og de løbende krav på yderligere lejebetaling, der udspringer af reguleringsklausulen.

Retten til at kræve regulering af lejen fremadrettet kan dog godt fortabes, men bortfald eller fortabelse af retten vil forudsætte, at udlejer over for lejer anses for at have afgivet afkald på sin ret. 
Et sådant afkald, som godt kan ske stiltiende eller ved udlejers adfærd, må kræve særlige holdepunkter, og bevisbyrden herfor kan derfor være svær at løfte for lejer.