Hvad gør udlejer, når han er omfattet af reglerne om GI?

1. Indledning
I langt de fleste lejeforhold påhviler den udvendige vedligeholdelse udlejer. For udlejere af ejendomme omfattet af Grundejernes Investeringsfond påhviler den udvendige vedligeholdelse altid udlejer, hvis lejekontrakten er indgået efter den 1. juli 2015.Omfanget af den udvendige vedligeholdelse afhænger naturligvis af det konkrete vedligeholdelsesbehov, men opstår der behov for vedligeholdelse, må udlejer gennemføre en sådan. Som led i opfyldelsen af udlejers vedligeholdelsespligt, skal ejere af private udlejningsejendomme i regulerede kommuner sætte penge af til vedligeholdelse, hvis der pr. 1. januar 1995 var syv eller flere beboelseslejligheder i ejendommen. Antallet af beboelses-lejligheder pr. 1. januar 1995 er afgørende. Reglerne for hvad disse udlejere skal afsætte til vedligeholdelse og hensætte til Grundejernes Investeringsfond beskrives i hovedtræk i denne artikel.

2. Hvad er Grundejernes Investeringsfond?
Grundejernes Investeringsfond blev stiftet med det formål at arbejde for at skabe bedre boliger, bygninger og byer i Danmark. For at opfylde fondens formål er der indført en række regler, der støtter op om Grundejernes Investeringsfond, herunder hvad der skal indbetales/hensættes til Grundejernes Investeringsfond til vedligeholdelse af visse ejendomme. I forhold til den udvendige vedligeholdelse skal nogle udlejere af ejendomme i regulerede kommuner afsætte et beløb til vedligeholdelse, ligesom nogle udlejere yderligere skal indbetale et årligt beløb til Grundejernes Investeringsfond ligeledes til dækning af vedligeholdelsesudgifter.

3. Konto for udvendig vedligeholdelse (boligreguleringslovens § 18)
Som led i opfyldelsen af pligten til at vedligeholde ejendommen, skal alle udlejere af store ejendomme (dvs. ejendomme med 7 eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995) i regulerede kommuner årligt afsætte et beløb til opfyldelse af vedligeholdelses-pligten. Beløbet skal ikke indbetales på en særskilt konto eller holdes adskilt fra udlejers øvrige midler, men føres særskilt i et specificeret vedligeholdelsesregnskab. Her bemærkes at kontoens/regnskabets indestående ikke udgør et beløbsmæssigt maksimum for udlejers vedligeholdelsespligt. Vedligeholdelsesopgaven skal således gennem-føres, uanset om vedligeholdelsesudgiften overstiger indeståendet på vedligeholdelses-kontoen/regnskabet.

3.1. Hvad er et specificeret vedligeholdelsesregnskab?
Det specificerede vedligeholdelsesregnskab er et regnskab over de lovpligtige hensættelser (efter boligreguleringslovens § 18) og udgifter til vedligeholdelse, der er afholdt i den pågældende periode. Efter de regler, som var gældende indtil 1. juli 2015, skulle udlejere sende vedligeholdelsesregnskabet til lejerne i forbindelse med varsling af huslejeforhøjelse, og lejerne kunne kræve at få det udleveret. Det er dette regnskab, som nu i stedet skal indberettes til Grundejernes Investeringsfond.

3.2. Hvem skal føre et specificeret vedligeholdelsesregnskab?
Hovedreglen er, at udlejere af ejendomme beliggende i regulerede kommuner, og hvor der pr. 1. januar 1995 var syv eller flere beboelseslejligheder i ejendommen, har pligt til at indsende et specificeret vedligeholdelsesregnskab til Grundejernes Investeringsfond. Der gælder dog en række undtagelser til denne hovedregel, og udlejere af følgende ejendomme skal ikke indsende et specificeret vedligeholdelsesregnskab til Grundejernes Investeringsfond: - 80/20-ejedomme – (ejendomme, hvor mere end 80 % af ejendommens brutto- etageareal pr. 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse) - Enkeltværelser - Småhuse (ejendomme, der pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder) - Almene boligorganisationer og støttede private andelsboligforeninger mv.

3.3. Indberetning
Udlejere af ejendomme i regulerede kommuner, som ikke har en bindingskonto efter boligreguleringslovens § 18 b (se nærmere herom nedenfor), skal indberette et specificeret vedligeholdelsesregnskab til Grundejernes Investeringsfond. Indberetningen foretages via ”Selvbetjening” på hjemmesiden www.gi.dk. Regnskaberne bliver ikke kontrolleret af Grundejernes Investeringsfond. For ejendomme, der har en bindingskonto efter boligreguleringslovens § 18 b, skal regnskabet indgives sammen med indberetningen af udgifter for vedligeholdelsesregnskabet efter §§ 18 og 18 b.

3.4 Hvor stort et beløb skal afsættes?
I private udlejningsejendomme i de regulerede kommuner skal ejeren/udlejeren afsætte et årligt beløb til vedligeholdelse. Beløbet beregnes som bruttoetagearealet ganget med en m2-sats. For ejendomme, der er taget i brug før den 1. januar 1964, gælder en lidt højere sats end for ejendomme taget i brug efter den 1. januar 1964.

4. Bindingspligt (boligreguleringslovens § 18 b)

4.1. Hvilke ejendomme er omfattet af bindingspligten
Ejere af private udlejningsejendomme i regulerede kommuner, hvor der pr. 1. januar 1995 var syv eller flere beboelseslejligheder i ejendommen, har som udgangspunkt pligt til at hensætte beløb til ejendommens vedligeholdelse på en konto hos Grundejernes Investeringsfond. Det er bindingspligten. Bindingspligten omfatter ikke alle ejendomme, og overordnet set afhænger bindingspligten af, hvornår ejendommen er taget i brug og karakteren af ejendommen. Således er følgende ejendomme undtaget fra reglerne om bindingspligt: - Ejendomme, der er taget i brug den 1. januar 1970 og senere - Ejendomme, hvor mere end 80 % af det samlede areal den 1. januar 1980 blev anvendt til erhverv - Ustøttede private plejeboliger (efter lejelovens § 1, stk. 4) - Ejendomme opført med offentlig støtte (alment boligbyggeri) - Ejendomme vurderet som landbrug, gartneri, planteskoler og skovbrug. For at danne dig et overblik over, om din ejendom er omfattet af bindingspligten, kan du med fordel benytte oversigtsskemaet på side 24.

4.2. Ophør af bindingspligt
En ejendom kan falde ud af reglerne om bindingspligt. Det sker, når der er færre end tre beboelseslejligheder i ejendommen. Hvis der sammenlægges eller nedlægges lejligheder, så der er færre end tre beboelses-lejligheder tilbage, skal udlejer indsende dokumentation for ejendommens ændrede status. Grundejernes Investeringsfond vil da ophæve bindingskontoen og udbetale indeståendet. Derudover ophører bindingspligten også, hvis ejendommen rives ned.

4.3. Hvad skal hensættes?
Beløbet der skal hensættes til Grundejernes Investeringsfond (dvs. det beløb, der rent faktisk skal indbetales) beregnes på baggrund af ejendommens bruttoetageareal ud fra en m2-sats, der årligt reguleres med udviklingen i nettoprisindekset. Bruttoarealet vil som udgangspunkt være det areal, der er angivet i BBR, men i tilfælde af at det ikke er angivet, eller at det ikke er angivet korrekt, skal arealet opgøres efter arealbekendtgørelsen. For ejendomme omfattet af bindingspligten skal der ske hensættelser for både beboelseslejligheder og erhverv. Følgende arealer skal dog ikke medtages i opgørelsen af bruttoarealet: - Åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, indgangspartier og porte - Vaskerum - Varmecentral - Pulterrum - Cykel- og barnevognsrum - Carporte - Udhuse Udlejers egen bolig i ejendommen skal regnes med i det bindingspligtige areal. Grundejernes Investeringsfond kan dog fritage udlejer for hensættelsespligten for den del, der anvendes til erhverv. Det forudsætter, at erhvervsarealet er bygningsmæssigt adskilt fra beboelsesdelen. Hensættelsesbeløbet kan nedsættes, hvis beboerrepræsentanterne eller et flertal af beboelseslejerne beslutter, at hensættelsesbeløbene skal nedsættes, hvis der på bindings-kontoen står et beløb svarende til de sidste fem års hensættelser, eller hvis ejendommens stand indikerer, at der ikke bliver behov for større vedligeholdelsesarbejder i de kommende år. Endvidere kan udlejer og beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne bestemme, at hensættelsesbeløbet skal forhøjes.

5. Hvad får man ud af hensættelserne?
Ud fra ovenstående kan det synes som om, at reglerne om hensættelser og vedligeholdelsesregnskab mest af alt er en byrde for udlejer. Heldigvis er det ikke tilfældet. De beløb, der er hensat efter boligreguleringslovens § 18 b, kan frigives til udlejer, når ejendommen skal vedligeholdes. Før Grundejernes Investeringsfond kan frigive beløb fra bindingskontoen, skal vedligeholdelsesudgifterne være større end saldoen på det specificerede vedligeholdelsesregn-skab (§ 18) og periodens hensættelser. Dvs. saldoen på § 18 skal bruges først. Endvidere skal beboelseslejerne eller beboerrepræsentanterne have oplysning om de afholdte udgifter. De skal desuden have oplysning om det beløb, der kan udbetales. Fristen for at gøre indsigelse er seks uger. Udlejer kan vælge i stedet at indhente skriftlig accept fra et flertal af beboelseslejerne eller beboerrepræsentanterne.

Udlejer bekræfter ved indberetning til Grundejernes Investeringsfond, at udbetalingen er godkendt af beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne. Der kan ske udbetaling som følge af udgifter op til tre gange om året, når der er penge på kontoen. Gør et flertal af beboelseslejerne eller beboerrepræsentanterne indsigelse mod udbetalingen, kan udlejer – hvis udlejer vil fastholde anmodningen om udbetaling – indbringe spørgsmålet for huslejenævnet. Krav fra Grundejernes Investeringsfond hviler på ejendommen. Det vil sige, at det er den til enhver tid værende ejer, der er forpligtet overfor Grundejernes Investeringsfond, uanset om det forhold, der begrunder Grundejernes Investeringsfonds krav, vedrører tiden forud den aktuelle ejers erhvervelse af ejendommen.

Er der med urette blevet frigivet et beløb fra bindingskontoen til en tidligere ejer, er det således den nuværende ejer, der skal tilbagebetale beløbet til Grundejernes Investeringsfond. Ejeren må så selv forsøge at inddrive beløbet hos den tidligere ejer. Dette forhold skal man have sig for øje, når man erhverver en ejendom.