Hvad gør udlejer, når han lejer ud med mere byrdefulde vilkår?

1. Indledning
I ejendomme med flere beboelseslejemål vil udlejer ofte forsøge at skabe en vis ensartethed i lejernes lejevilkår. Af den ene eller den anden grund kan lejerne dog få forskellige vilkår. Således kan det tænkes, at udlejer har imødekommet nogle lejeres særlige ønsker. Måske har udlejer selv over tid besluttet at ændre/tilpasse lejevilkårene ved at give nye lejere nogle lidt andre vilkår end de gamle lejere. Som udlejer skal man dog tænke sig godt om, inden man begynder at differentiere lejernes vilkår. Det skyldes, at boligreguleringslovens § 5, stk. 9, foreskriver, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller levevilkår, der samlet set er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. Selvom lejernes forskellige lejevilkår isoleret set er velbegrundede og fornuftige, kan der være en risiko for, at byrdefulde vilkår kan blive tilsidesat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9. Reglen om mere byrdefulde vilkår er emnet for denne artikel.

2. Udgangspunktet

2.1. Formålet med bestemmelsen
Formålet med reglen om ”mere byrdefulde vilkår” er at sikre, at den enkelte lejer efter en samlet vurdering ikke har mere byrdefulde lejevilkår/stilles ringere end andre lejere i ejendommen. Det må dog slås fast, at det ikke er meningen, at alle lejere skal have ens vilkår. Det afgørende er, at lejevilkårene ud fra en samlet vurdering er stort set lige byrdefulde.

2.2. Hvad er et byrdefuldt vilkår?
Alle lejevilkår i en lejeaftale er i princippet omfattet af reglen, og reglen omfatter således ikke kun lejens størrelse. I retspraksis er reglen blandt andet blevet brugt til at tilsidesætte lejevilkår om: tidsbegrænsning, betaling for trappevask, lejerens overtagelse af vedligeholdelsespligten eller en udvidet vedligeholdelsespligt samt udlejning uden køleskab og komfur, hvor andre lejere havde disse. De nævnte vilkår er vidt forskellige, og der er naturligvis stor forskel på, om man bliver pålagt en tidsbegrænsning, eller man skal betale for trappevask. Retspraksis viser imidlertid, at der formentlig ikke gælder nogen nedre grænse for, hvornår noget er mere byrdefuldt, og hvis der gør, stilles der særdeles ringe krav til, hvor byrdefuldt vilkåret er.

2.3. Vurderingen af lejevilkårene

2.3.1. Forholdene ved lejeaftalens indgåelse
Det følger af boligreguleringslovens § 5, stk. 9’s ordlyd og retspraksis, at vurderingen af, om der er aftalt mere byrdefulde vilkår, foretages på baggrund af forholdene på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Senere indgåede lejeaftaler indgår dermed ikke i vurderingen af, om lejerens lejevilkår er mere byrdefulde. De efterfølgende lejeaftaler, udlejer måtte indgå med andre/nye lejere, kan derfor ikke “redde” et byrdefuldt vilkår, men de kan omvendt heller ikke gøre vilkårene i gamle lejekontrakter byrdefulde.

2.3.2. En helhedsvurdering af lejevilkårene
Et byrdefuldt lejevilkår tilsidesættes ikke blot, fordi det samme vilkår ikke gælder for de andre lejere i ejendommen. Det afgørende er, om lejerens lejevilkår samlet set er mere byrdefulde end vilkårene for de andre lejere i ejendommen. I den sammenhæng skal man være opmærksom på, at lejevilkårene sammenlignes med lejevilkårene for sammenlignelige lejemål. Desuden skal de lejemål, der kan sammenlignes med, være indgået inden eller samtidig med, at det omtvistede lejemål blev indgået. Derudover skal lejemålene være sammenlignelige i relation til indretning, udstyr, størrelse, og hvilken regel lejen er fastsat efter. Et vilkår vil herefter kunne være mere byrdefuldt, hvis det alene findes i en enkelt eller få lejeaftaler, når vilkårene i øvrigt er ens. Indgår det eller de omtvistede vilkår i hovedparten af lejeaftalerne i ejendommen, kan vilkåret/vilkårene ikke tilsidesættes. Sat på spidsen skal minimum 50 % af de sammenlignelige lejeaftaler indeholde det omtvistede vilkår.

2.3.3. Eksempler
Hvis en tidsbegrænsning til eksempel er det eneste vilkår, der adskiller en lejers vilkår fra de andre lejeres, vil tidsbegrænsningen, hvis lejeren rejser en sag, kunne tilsidesættes, da lejerens lejevilkår ud fra en samlet vurdering vil være mere byrdefulde end de andre lejeres vilkår. Tidsbegrænsningen kan endda tilsidesættes, selvom tidsbegrænsningen - når der ses bort fra reglen om mere byrdefulde vilkår - er aftalt i overensstemmelse med reglerne om tidsbegrænsede lejekontrakter. Dvs. at tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold. For en nærmere beskrivelse af reglerne om tidsbegrænsede lejekontrakter se Dansk Udlejeres Magasin, april måned 2017.

3. Kan man indgå aftale om et mere byrdefuldt vilkår?
Reglen om mere byrdefulde vilkår indebærer ikke, at udlejer og lejer ikke kan aftale et eller flere byrdefulde vilkår. Udlejeren skal blot kompensere lejeren for det byrdefulde vilkår (eksempelvis en tidsbegrænsning). Det kan udlejer gøre ved at give lejeren en lavere leje eller indrømme lejeren andre fordele, så lejevilkårene - ud fra en samlet vurdering - ikke er mere byrdefulde end de andre lejeres vilkår. Kompensationen skal være aftalt ved lejeaftalens indgåelse, og udlejer kan ikke ”redde” et byrdefuldt vilkår ved under lejeforholdets beståen (når en tvist er opstået) at indrømme lejeren en lejenedsættelse.

4. Hvad er konsekvensen af, at vilkårene er mere byrdefulde?
Vurderer huslejenævnet eller boligretten, at en lejer samlet set har mere byrdefulde vilkår en de andre lejere i ejendommen, vil konsekvensen som hovedreglen være, at det byrdefulde vilkår bliver tilsidesat. Kun hvis der er klarhed over vilkårets økonomiske værdi, kan huslejenævnet eller boligretten undtagelsesvis give lejeren en økonomisk kompensation i form af en lejenedsættelse.

5. Kan man aftale lempeligere vilkår?
Der er intet til hinder for, at udlejer giver nye lejere bedre/lempeligere vilkår, og det kan ikke begrunde en ændring af andre/gamle lejeres vilkår. Derimod skal udlejer være opmærksom på, at de lempelige lejevilkår fremadrettet vil indgå i/påvirke vurderingen af lejevilkårene i de lejekontrakter, udlejer senere måtte indgå. Eftersom det kan være særdeles vanskeligt at stramme lejevilkårene igen, bør udlejer være varsom med at lempe lejevilkårene for nogle lejere.