Hvad gør udlejer, når han vil ophæve et lejeforhold?

1. Indledning
Før eller siden ophører et lejeforhold, og i de fleste tilfælde sker det ved, at lejer opsiger lejemålet og fraflytter, men nogle gange medfører lejers ageren og behandling af det lejede, at udlejer er nødt til at ophæve lejeforholdet. Den mest almindelige årsag til, at udlejer ophæver et lejeforhold, er lejers betalingsmisligholdelse. Denne ophævelsesgrund er behandlet i artiklen ”Hvad gør udlejer, når en lejer ikke betaler sin leje”, der blev bragt i Magasinet Danske Udlejere i februar 2013 og i magasinet fra maj 2017. Derfor vil denne ophævelsesgrund ikke blive berørt nærmere i denne artikel, som derimod vil behandle de øvrige mest almindelige og anvendte ophævelsesgrunde.

2. Ophævelse

2.1. Hvad er en ophævelse?
Ophævelse er en misligholdelsesbeføjelse udlejer kan benytte, hvis lejeren misligholder aftalen med udlejeren, hvorimod opsigelse ikke kræver nogen misligholdelse. Derimod kan et lejeforhold kun opsige af udlejer i nogle få situationer. Når et lejemål ophæves, indebærer det, at lejeforholdet ophører det øjeblik, hvor ophævelsen kommer frem til lejer. I modsætning til en opsigelse bringes lejeforholdet således ikke til ophør med et varsel. En ophævelse kan have store konsekvenser for lejer, der med meget kort varsel skal finde sig et nyt hjem. Derfor skal de forhold, der begrunder ophævelsen, være væsentlige for udlejer. Så selvom et forhold snævert set kan falde ind under de forskellige ophævelsesgrunde nævnt i det følgende, er det ikke ensbetydende med, at udlejer kan ophæve lejeforholdet. Hvorvidt forholdet er væsentligt, må vurderes i det konkrete tilfælde.

3. Ophævelsesgrunde

3.1. Uretmæssig brug af det lejede
Omfanget og karakteren af lejers brug af det lejede har stor betydning for, hvem udlejer lader flytte ind i sin ejendom, og derfor kan udlejer ophæve lejemålet, hvis det lejede benyttes til andet, end det der er aftalt. Uretmæssig brug omfatter i udgangspunktet enhver anden brug, end det der er aftalt. I de fleste lejekontrakter er det angivet, hvad lejemålet må anvendes til, og i § 1 i typeformular A, 9. udgave, kan man oplyse, hvad det lejede må bruges til. Oftest er det aftalt, at det lejede alene må benyttes til beboelse, og hvis det er tilfældet, må lejer som det klare udgangspunkt ikke drive erhvervsvirksomhed fra lejemålet. Efter retspraksis tillades dog en vis erhvervsudøvelse, hvis omfanget er begrænset og erhvervsudøvelsen alene har få eller ingen gener for de øvrige lejere i ejendommen. Eksempelvis er det efter retspraksis tilladt for lejer at udøve rådgivningsvirksomhed og systue i begrænset omfang. Det afhænger af en konkret vurdering, om lejers erhvervsudøvelse er uretmæssig, men som eksempler herpå kan nævnes fotovirksomhed, opdræt af marsvin og udlejning via Airbnb. Navnlig i de større byer sker der udlejning via Airbnb. Hvornår udlejning via Airbnb kan karakteriseres som misligholdelse er endnu ikke afklaret, men der er retspraksis på, at det kan begrunde en ophævelse af lejeforholdet. Inden udlejer kan ophæve lejemålet pga. lejers uretmæssige benyttelse, skal udlejer give lejer påkrav om at stoppe den uberettigede benyttelse.

3.2. Lejer nægter udlejer adgang til det lejede 
I visse situationer er udlejer berettiget til at få adgang til det lejede. Således har udlejer krav på at få adgang til lejemålet, hvis der skal udføres arbejder i det lejede, hvis der skal ske inddragelse af kælderrum, eller hvis lejemålet skal forevises for potentielle nye lejere. Anmoder udlejer med et rimeligt og korrekt varsel om adgang til lejemålet, og er anmodningen velbegrundet, skal lejer give udlejer adgang. Som eksempler på forhold, der kan begrunde, at udlejer skal have adgang, kan nævnes: - at der er konstateret en vandskade, - at der skal aflæses varme, - at der er begrundet mistanke om problemer i lejemålet, - at det skal kontrolleres, at lejer har udført vedligeholdelsesarbejder, som lejer er blevet pålagt af huslejenævnet. Opfylder udlejer betingelserne for at få adgang til det lejede, og nægter lejer at give udlejer adgang, kan udlejer uden forudgående påkrav ophæve lejemålet.

3.3. Fraflytning i utide
Når man udlejer sin ejendom, er det normalt en forudsætning, at lejer rent faktisk bebor lejemålet. Derfor skal lejer som udgangspunkt bo i lejemålet, og fraflytter lejer lejemålet permanent, kan udlejer ophæve lejemålet. Fraflytter lejer midlertidigt, kan lejemålet efter omstændighederne ophæves efter reglerne om ulovlig fremleje (se punkt 3.5. nedenfor). Ofte kan det være svært at fastslå, om en lejer er fraflyttet permanent, men man må se på, om lejer har fået ny folkeregisteradresse, om andre end lejer bebor lejemålet, om lejemålet fremtræder ubeboet, og om lejer er i lejemålet med jævne mellemrum eller ej.

Kan udlejer sætte krydse ved et eller flere af de nævnte forhold, kan der være grundlag for at ophæve lejeforholdet. I den situation må udlejer reagere overfor lejer inden for en vis periode. Gør udlejer ikke det, kan retten til at ophæve pga. det pågældende forhold forspildes. Udlejer kan således ikke "gemme" misligholdelsen og ophæve, når udlejer finder det belejligt. Ophævelse pga. lejers fraflytning i utide, er ikke betinget af, at der sendes et påkrav til lejer først, men man skal være opmærksom på, at ophævelsen skal sendes til lejers evt. nye adresse. Det skyldes, at det ligger i selve ophævelsesgrunden, at lejeren ikke længere bebor lejemålet, og derfor ikke vil modtage ophævelsen, hvis den sendes til lejemålsadressen.

3.4. Vanrøgt
Som udlejer har man en naturlig og rimelig forventning om, at lejer behandler det lejede ordentligt. Viser det sig, at lejer vanrøgter lejemålet – dvs. misligholder lejemålet i særlig grov grad – og har lejer ikke efter udlejers påkrav bragt det lejede tilbage i en ordentlig stand, kan udlejer ophæve lejemålet. Det er kun vanrøgt af det lejede, der kan begrunde en ophævelse efter denne bestemmelse. Ødelægger lejer fællesfaciliteter eller lignende, må ophævelsen efter omstændighederne ske efter reglerne om god skik (se afsnit 3.6. nedenfor). Vanrøgt indebærer, at lejer ved sine handlinger har udøvet betydelig skade på det lejede eller har medført væsentlige (lugt-)gener for de andre lejere. Generne vil oftest udspringe af lejers manglende ren- og vedligeholdelse af det lejede, eksempelvis opbevaring af store mængder affald, konstatering af menneske- og dyreafføring i lejemålet og lignende. Endvidere kan lejers ødelæggelse og hærværk mod bygningsdele og –inventar samt etablering af ulovlige og farlige installationer i det lejede udgøre vanrøgt. Inden udlejer ophæver pga. lejers vanrøgt af det lejede, skal udlejer giver lejer påkrav om at bringe det vanrøgtede i orden igen. Gør lejer ikke det, kan lejeforholdet ophæves.

3.5. Ulovlig fremleje
Overlader lejer midlertidigt en del eller hele lejemålet til en anden uden udlejers tilladelse og i strid med lejelovens regler om fremleje mv., kan udlejer ophæve lejemålet (fremleje er behandlet i artiklen ”Hvad gør udlejer, hvis lejer fremlejer lejemålet?” der blev bragt i Magasinet Danske Udlejere i april 2013). Reglen sigter til den situation, at lejer ulovligt fremlejer en del af eller hele lejemålet eller lader en, der ikke er en del af lejers husstand, flytte ind. Udlejer må, hvis der er ”fremmede” i lejemålet, overveje, om lejer konkret er berettiget til at overlade brugen af det lejede til den ”fremmede”. Eksempelvis er fremleje berettiget, hvis højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum fremlejes til beboelse, og det samlede antal personer, der bor i lejligheden, ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Derudover skal udlejer modtage en kopi af lejekontrakten. Opfylder lejer ikke disse betingelser, er fremlejeforholdet i forholdet mellem udlejer og lejer ulovligt, hvorfor udlejer som udgangspunkt kan ophæve lejemålet. Inden lejeforholdet kan ophæves, skal udlejer give lejer påkrav om at bringe forholdene i orden - dvs. stoppe den ulovlige fremleje – inden for en kort frist. Den snarrådige lejer vil i den situation forsøge at få tingene bragt i orden. Hvis lejer når det inden fristen udløber, og inden ophævelsen er kommet frem til lejer, kan lejeforholdet ikke ophæves.

3.6. Tilsidesættelse af god skik og orden
Hvis lejer overtræder husordenen eller lejelovens bestemmelser om husorden, kan lejemålet ophæves. Husordenovertrædelser spænder vidt og omfatter så forskellige ting som vold og seksuelle overgreb og støj. Inden der kan ske ophævelse pga. husordenovertrædelser, skal lejer som hovedregel have påkrav om at stoppe/ikke gentage sine handlinger, men er der tale om grove tilfælde af vold, brandstiftelse eller seksuelle overgreb, er et påkrav ikke nødvendigt.

4. Påkrav
Som beskrevet kan det være nødvendigt at sende et påkrav, inden udlejer ophæver lejeforholdet. Der er ikke nogle særlige krav til påkravets udformning, men det skal klart og tydeligt fremgå, hvad der begrunder påkravet, hvor lang tid lejer har til at rette for sig, og at lejeforholdet vil blive ophævet, hvis lejeren ikke retter op på forholdene. En frist på 14 dage for lejer til at rette for sig vil være passende i de fleste tilfælde, men efter omstændighederne kan fristen være kortere. Af bevismæssige årsager anbefales det, at påkravet sendes med almindelig post såvel som rekommanderet. På Danske Udlejeres hjemmeside / formularer [nr. G15] ses et eksempel på, hvordan et påkrav kan se ud.

5. Ophævelse
Der stilles ikke nogle særlige formkrav til ophævelsen, og der kan i princippet ophæves mundtligt, men af bevismæssige årsager skal det ske skriftligt. I ophævelsesskrivelsen skal det præciseres, hvad der er grunden til ophævelse, fx at det er konstateret, at lejer er fraflyttet lejemålet. Hvis der forud for ophævelsen er givet påkrav til lejer, bør det fremgå, at lejemålet ophæves, da lejer – på trods af udlejers påkrav – ikke har rettet for sig. På Danske Udlejeres hjemmeside / formularer [G16.] ses et eksempel på, hvordan en ophævelse kan se ud.