IKKE FOR SENT AT KRÆVE NEDSÆTTELSE MED TILBAGEVIRKENDE KRAFT

I henhold til lejelovens § 40, stk. 2 (tidligere Boligreguleringslovens § 17, stk. 2) kan der ske nedsættelse med tilbagevirkende kraft, hvis sag herom er fremsat for Huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Hvad der ligger i begrebet ”inden for 1 år” har været tema for en sag i Østre Landsret her i sommer.

Sagens baggrund

En lejer af et småhuslejemål indbragte sag for huslejenævnet den 15. december 2020 med klage over lejens størrelse. Lejemålet var indgået med virkning fra 15. december 2019.

Af indflytningsrapporten af ??14. december 2019 fremgik det, at indflytningsdatoen var den 15. december 2019, men at lejer fik udleveret til nøgler til hoveddøren den 14. december 2019, hvilket var ubestridt mellem parterne.

Huslejenævnet

Huslejenævnet traf den 25. marts 2021 afgørelse. Det fremgaar af afgørelsen, at huslejenævnet besluttede, at den månedlige leje skulle nedsættes til 5.550,88 kr. svarende til 701,16 kr./m2 med virkning fra den 15.december 2020.

Af huslejenævnets begrundelse fremgik bl.a.:

»Lejeforholdet begyndte den 15. december 2019, og lejer har indbragt sagen for nævnet den 15. december 2020. Kravet om nedsættelse af lejen skal være fremsat for nævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen første gang skulle betales, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdenes § 17, stk. 2.

Det er nævnets opfattelse, at kravet ikke er fremsat 1 år efter det tidspunkt, lejen første gang skulle betales. Nævnet finder derfor, at lejenedsættelsen først har virkning fra den 15. december 2020, hvor sagen blev indbragt for nævnet…«

Boligretten

Lejer indbragte sagen for boligretten, der i sin dom slog fast, at selvom lejeren fik udleveret nøglerne den 14. december 2019 fremgik det af både lejekontrakten og indflytningsrapporten, at lejeren fik rådighed over lejemålet den 15. december 2019. Retten fandt derfor, at 1-årsfristen i boligreguleringslovens § 17, stk. 2, måtte regnes fra den 15. december 2019.

I begrundelsen for sit resultat henviste Byretten til, at det i lyset af Højesterets praksis vedrørende forståelsen af den ordlydsmæssigt sammenlignelige frist for genoptagelse i retsplejelovens § 367 fremgik, at fristen i boligreguleringslovens § 17, stk. 2, ligeledes måtte regnes i hele dage, hvorved fristen for fremsættelse af krav om nedsættelse af leje udløb den 15. december 2020.

Landsretten

Landsretten var enig i byrettens begrundelse og resultat. Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom. Landsretten bemærkede samtidig, at det forhold, at lejer under et indflytningssyn dagen før lejeforholdets begyndelse - af formentlig praktiske grunde - fik udleveret nøglerne til lejemålet, ikke kunne føre til et andet resultat.

Afsluttende bemærkninger

Under sagen henviste lejerens advokat bl.a. til T:BB 2000.300 Ø. I denne sag var et lejemål indgået med virkning fra 1. april 1996. Udlejer havde imidlertid fremskyndet betaling af første leje til kontraktens underskrift den 16. februar 1996. Sag om nedsættelse var anlagt 3. marts 1997. Her fandt Landsretten at fristen for tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft skulle regnes fra 1. april 1996, hvor lejeren også først havde fået rådighed over lejemålet. I denne sag lagde retten vægt på tidspunktet for, hvornår lejeren fik rådighed over lejemålet.

I den her refererede sag slog udlejer da også på, at lejer rent faktisk havde fået overdraget nøglerne den 14. december og at 1 års fristen dermed var overskrevet.

Det er nok derfor, at landsretten fandt anledning til at bemærke, at overdragelsen af ??nøgler dagen før, måtte anses for at være af praktiske grunde og at det aldrig havde været mening at lejeren skulle flytte ind denne dag. Set i det lys, stemmer de to domme efter min mening godt overens.1 års fristen må fortsat regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får rådighed over lejemålet.

Dommen er refereret i T:BB 2022.684 Ø.