Istandsættelse ved fraflytning

Mange udlejere har sikkert oplevet, at lejere selv forsøger at istandsætte et lejemål for på den måde at spare udgift til f.eks en maler. Ofte ender det med et ringe resultat, og udlejer må derfor have udgifter til at male lejemålet med professionel hjælp. Spørgsmålet opstår herefter, om udlejer kan få lejer til at betale for at male lejemålet om.

En sag fra Vestre Landsret viser at dette godt kan lade sig gøre, hvis udlejer sørger for at sikre sig de nødvendige beviser. Sagens baggrund: Lejer og udlejer indgik en lejekontrakt med overtagelse 01-04-2009. Lejeren indbetalte et depositum svarende til 3 måneders leje, i alt kr. 12.000. Ifølge kontrakten var lejemålet nyistandsat ved indflytningen og skulle afleveres nyistandsat ved fraflytningen.

Efter lejekontraktens § 11 var der præciseret, at der ved nyistandsat skulle forstås, at vægge, døre og vinduer blev malet og evt. huller spartlet ud samt, at lofter og radiatorer ikke var nymalede. Af lejekontraktens § 7 fremgik det, at der ved lejeforholdets ophør skulle ske en fælles besigtigelse af det lejede og udarbejdes en rapport, hvori lejemålets stand ved lejerens aflevering af dette blev angivet. Det fremgik endvidere, at såfremt arbejder, som lejeren havde pligt til at udføre, ikke var udført inden fraflytningsdagen, skulle istandsættelsen ske ved udlejers foranstaltning. Lejer opsagde lejemålet til fraflytning 01-08-2015.

Den 21-07-2015 sendte udlejer en sms-besked til lejeren, hvori det blev oplyst, at der tidligere var malet med modehvid vandbaseret maling over alt. Lejeren malede selv sammen med nogle venner lejemålet i juli men brugte ikke den maling, som udlejer havde givet besked om. Den 29. juli 2017 blev der afholdt flyttesyn, hvor lejeren samtidig afleverede nøglerne. Efter flyttesynet var afholdt fik udlejer en maler til at vurdere det udførte malerarbejde. Denne konkluderede, at det udførte arbejde ikke var tilstrækkeligt, idet der manglede dækning flere steder, ligesom der var anvendt vægmaling til døre og vinduer. Der var således ikke anvendt højglansmaling i køkken og vådrumsmaling i bad.

Resultatet blev, at udlejer indhentede to tilbud på ommaling af lejemålet og valgte den billigste. Konsekvensen blev imidlertid, at den nye lejer måtte vente 14 dage med at flytte ind i lejemålet. Boligrettens dom: Efter at have været en tur omkring huslejenævnet endte sagen i boligretten. Her krævede lejeren tilbagebetaling af depositummet, medens udlejer nedlagde påstand om at lejer skulle betale udgiften til ommaling af lejemålet og ½ måneds husleje, som udlejer havde været nødt til at betale til den nye lejer. I forbindelse med fraflytningen havde udlejer optaget fotos af det malerarbejde, som lejeren havde udført. Lejeren oplyste, at den indkøbte maling, var almindelig hvid indendørs maling, og gjorde gældende, at det ikke i lejekontrakten konkret var angivet hvilken maling, der skulle anvendes.

Lejers kæreste forklarede, at han havde deltaget i malerarbejdet, der var udført på én dag, og hvor der var malet tre gange. Omvendt forklarede udlejer, at hun havde påtalt flere fejl ved fraflytningssynet, som lejeren forsøgte at udbedre. Efterfølgende konstaterede udlejer, at malingen umiddelbart kunne tørres af. Udlejers malermester kunne forklare, at der var anvendt en forkert maling, og at malingen ikke dækkede flere steder. Den nye lejer kunne bekræfte udlejers opfattelse af, hvordan lejemålet så ud inden det blev istandsat af udlejers maler. Boligretten lagede i sin dom vægt på de fremlagte fotos, de afgivne forklaringer fra malermesteren og den nye lejer. Retten lagde ligeledes vægt på, at det var ubestridt, at der var brugt vægmaling til træværk samt i vådrum. Som følge heraf kom man frem til, at lejers istandsættelse af lejemålet ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Retten kunne imidlertid ikke ud fra bevisførelsen vurdere, hvilke malerarbejder der havde været nødvendige for at lejemålet kunne fremstå nyistandsat. Retten fandt derfor, at udgiften til maler skønsmæssigt skulle fastsættes til det indbetalte depositum på kr. 12.000.

Herudover godkendte retten, at udlejer kunne få leje i 14 dage refunderet af den fraflyttende lejer. Landsrettens dom: Udlejer ankede boligrettens dom til landsretten. Landsretten lagde vægt på lejekontraktens § 7, og de forklaringer som lejer og udlejer havde afgivet under boligretssagen. Landsretten fandt derfor efter en samlet vurdering, at udlejer ikke havde accepteret lejemålets stand i forbindelse med fraflytningssynet. Landsretten kunne herefter tiltræde boligrettens afgørelse af, at udlejer kunne kræve sine udgifter til istandsættelse af lejemålet godtgjort af lejeren.

Landsretten kunne herefter godkende, at lejeren skulle betale udlejers fulde udgift til istandsættelse af lejemålet og udgift til leje i 14 dage. Afsluttende bemærkninger: Man skal selvfølgelig være opmærksom på, at der er tale om en lejeaftale, der er indgået før 01-07-2015. Umiddelbart tror jeg imidlertid ikke, at resultatet vil være faldet (meget) anderledes ud, hvis der havde været tale om en lejekontrakt, der var indgået efter dette tidspunkt. Selv efter de nye regler har udlejer krav på, at de istandsættelsesarbejder, som lejer udfører, skal være håndværksmæssige forsvarlige.

I forbindelse med vedtagelsen af de nye regler pr. 01-07-2015 fremgik det bla. af forarbejderne, at såfremt en lejer overtager lejemålet nymalet, kan lejeren fortsat komme til at aflevere det nymalet. Det vil være tilfældet, hvis lejeren overtager pligten til indvendig vedligeholdelse, og lejeren afleverer det lejede i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet. Hvis man som udlejer kommer i en situation som beskrevet i den omtalte dom, så bør man sørge for at dokumentere sit krav bedst muligt.

Det kan man gøre – som også nævnt i dommen – ved at optage fotos af de udførte arbejder og alliere sig med professionel maler, som kan vurdere det udførte arbejde.

Dommen er afsagt af Vestre Landsret 01-08-2017