Lejens størrelse og regulering/erhverv!!!

Et af de væsentligste forhold er sædvanligvis lejens størrelse og reguleringen heraf. Præcis denne del har parterne ofte den største fokus på, men alligevel giver det jævnligt anledning til problemstillinger mellem parterne. Det er næsten altid aftalt i erhvervslejekontrakter, at lejen ved lejemålets ikrafttræden udgør et bestemt beløb, og at lejen reguleres en gang om året – ofte pr. 1.1. På denne måde søger udlejer at undgå, at lejen udhules af inflationen.

Ofte vil aftalen være, at lejen stiger med ændringen i nettoprisindekset, dog minimum med en bestemt procentsats, men det afhænger selvfølgelig af, hvordan markedet for udlejning er i området generelt og for lejemålet konkret – er der mange lejere om få lejemål, så er det alt andet lige lettere at få en høj minimumsreguleringssats igennem overfor lejer, når man forhandler lejevilkår, end i den modsatte situation.

Uanset en sådan klausul, så er forholdet jævnligt det, at lejen alligevel kommer ud af trit med markedet og dermed markedslejen - simpelthen fordi samfundet og efterspørgslen på lejemål i området udvikler sig anderledes/i et andet tempo end nettoprisindekset og priserne i samfundet generelt. I disse, relativt ofte forekommende tilfælde, opstår spørgsmålet om, hvorvidt der kan varsles en markedslejeregulering, og man taler i denne forbindelse om retten til en såkaldt "kombinationsregulering". Dvs. kombinationen af at kunne regulere lejen som følge af den aftalte (almindeligvis årlige) faste regulering af lejen og markedslejereguleringen, der jo er en ekstraordinær regulering af den mellem parterne gældende leje.

Udgangspunktet er, at medmindre der er holdepunkter i lejeaftalen for at antage, at parterne har givet afkald på at kunne kræve markedslejeregulering, så har de bevaret denne mulighed. Hensynet er, at en lejekontrakt er en vedvarende kontrakt – principielt ”uendelig” qua det legale uopsigelighedsprincip – og derfor vil det være vidtgående, hvis en part har afskåret sig fra at kunne kræve en regulering af lejens størrelse ”for evigt”.

Før indførelsen af erhvervslejeloven, dvs. for så vidt angår lejekontrakter indgået før 1.1.2000, var det ikke muligt at afskære lejer fra nogensinde at kunne kræve lejen sat ned, da reglerne herom var præceptive til lejers fordel (der kunne aftales fx en gensidig 12-årig fredning, men det er en anden snak).

Til gengæld var det – også dengang – muligt for udlejer at give afkald på sin ret til at kunne kræve lejen reguleret, og særligt for så vidt angår lejekontrakter indgået i perioden 1.1.1992 til 31.12.1999 havde lovgiver rent faktisk opstillet en formodning om, at medmindre udlejer havde taget et (tilstrækkeligt) forbehold for at kunne regulere lejen tillige efter det lejedes værdi/markedslejen, så havde parterne via den aftalte reguleringsklausul gjort op med, hvordan lejen skulle stige fremadrettet.

Det skulle altså specifikt og af den individuelle tekst fremgå af lejekontrakten, at udlejer – udover de aftalte reguleringer – også kunne kræve lejen reguleret i overensstemmelse med lejelovgivningens regler herom, ellers var man henvist til at nøjes med de aftalte faste reguleringer. Der findes en righoldig praksis på området, hvor tendensen synes at være, at domstolene trækker henimod, at der ikke skal stilles uoverstigelige krav til at anse det aftalte forbehold for tilstrækkeligt, hvilket er en opblødning i forhold til tidligere praksis. Se herved fx TBB 2004.342 Ø, hvor der i en lejekontrakt fra 1993 med regulering efter nettoprisindekset var aftalt, at lejen herudover – og uanset aftalt uopsigelighed – kunne reguleres i overensstemmelse med erhvervslejelovens almindelige regler, herunder for så vidt angår stigninger i skatter og afgifter.

Landsretten fandt, at det var et klart forbehold, og der kunne derfor reguleres til markedslejen. Se endvidere U 2014.909 H, hvor Højesteret fandt, at meningen med en bestemmelse i en lejekontrakt fra 1995, hvorefter parterne gensidigt havde fraskrevet sig retten til at kræve lejen reguleret i en 12-årig periode, med tilstrækkelig tydelighed hjemlede et forbehold for udlejer til tillige (udover den aftalte årlige regulering) at kunne kræve lejen markedslejereguleret (synspunktet var, at når man havde taget stilling til, at der ikke skulle kunne reguleres i 12 år, så kunne det modsætningsvis sluttes, at man så kunne efter 12 år). Afgørelsen forekommer rigtig.

Og på den anden side U 2015.2429 H, hvor Højesteret ikke fandt, at en lejekontrakt fra 1993 indeholdende en nettoprisindekseringsklausul og bl.a. passussen "Ved lejers ombygning eller forbedring af lejemålet kan disse ikke få indflydelse på en evt. vurdering af det lejedes værdi som grundlag for en forhøjelse i.h.t. lejelovens § 47.” var et tilstrækkeligt forbehold – også uanset at der i kontraktens standardbestemmelser (de "Almindelige bestemmelser") var angivet et småtryk om, at lejen kan ændres efter den til enhver tid gældende lovgivning. Der findes fortsat en del lejekontrakter, der er indgået i denne ”mellemperiode”/fra 1.1.1992 og til 31.12.1999, og her gælder disse regler stadig, hvilket altså indebærer, at lejekontrakten kan spærre for, at lejen kan forhøjes til markedslejen, uanset om den gældende leje ligger væsentligt under markedslejen. I sådanne tilfælde er udlejer henvist til at søge hjælp i erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36.

Bestemmelsen hjemler mulighed for, at såfremt udlejer kan godtgøre, at lejen er så meget ude af trit med markedet, at det er urimeligt at opretholde spærringen, så kan domstolene tilsidesætte/ændre denne ellers mellem parterne gældende aftale. Der skal dog relativt meget til for, at en domstol vil tilsidesætte/ændre en aftale, der er indgået mellem professionelle parter (som tilfældet er med erhvervslejekontrakter), idet synspunktet er, at parterne er i stand til at bedømme de aftaler, de indgår, og de enkelte vilkår i øvrigt er en del af en samlet lejeaftale, hvor man ikke blot kan tage enkelte dele ud/ændre i disse, da det vil forrykke kontraktens balance. Formodningen er altså for, at et for den ene part særligt lukrativt vilkår er "handlet af" på den måde, at så har den anden part givetvis fået et andet, for ham, tilsvarende lukrativt vilkår.

Det beror i hvert enkelt tilfælde på en konkret vurdering, om spærringen medfører, at der er opstået et sådant misforhold mellem den gældende/aftalte leje og markedslejen, at den skal tilsidesættes/ændres. Her er de øvrige vilkår i kontrakten, kontraktens alder og især forskellen mellem den gældende leje og markedslejen vigtige momenter ved bedømmelsen. De seneste års retspraksis tyder på, at tendensen går mod en mere lempelig vurdering af, hvornår der er et sådant misforhold mellem den gældende leje og markedslejen, at der er behov for, at domstolene tilsidesætter spærringen.

I TBB 2010.460 Ø blev en spærring således tilsidesat og lejen tilladt reguleret, jf. erhvervslejelovens § 7, idet en afvigelse på 59,7 % i forhold til markedslejen måtte antages at udgøre et sådant misforhold, som erhvervslejelovens § 7 skal ramme. I afgørelsen TBB 2016.513 V bestemte retten, at udlejer kunne kræve regulering af lejen i medfør af erhvervslejelovens § 7 (aftalelovens § 36), da forskellen mellem lejen og markedslejen udgjorde 53,76 %. Vær i øvrigt opmærksom på, at vurderingen fortages efter formlen: Differencen mellem den gældende leje og markedslejen divideret med markedslejen. Hvis den gældende leje – som tilfældet var i TBB 2010.460 Ø – således udgør fx kr. 181.000 og markedslejen kr. 450.000, så skal kr. 269.000 divideres med kr. 450.000, svarende til en difference på 59,7 %, og hvis den gældende leje er kr. 428.000 – som i TBB 2015.220 Ø – og markedslejen kr. 259.250, så skal kr. 168.750 divideres med kr. 259.250, svarende til 65,1 %.

I nyere lejekontrakter, dvs. lejekontrakter indgået efter erhvervslejelovens ikrafttræden den 1.1.2000, er der principielt lige muligheder for parterne til at give afkald på retten til at kræve lejen reguleret i henhold til markedslejereglerne, og det ses med jævne mellemrum, at det mellem parterne er aftalt, at lejen ikke kan blive mindre, end den leje parterne har aftalt ved indgåelsen af lejekontrakten, eventuelt med tillæg af de aftalte reguleringer/nettoprisindekset, og på denne måde kan udlejer beskytte sin investering/sikre at den forrentning, lejen er udtryk for af købsprisen på ejendommen, bibeholdes.

I disse tilfælde, så gælder i øvrigt de samme muligheder for lejer til at kræve spærringen ændret/tilsidesat som anført ovenfor for udlejer, jf. erhvervslejelovens § 7, og i den forbindelse kan nævnes TBB 2015.220 Ø, hvor en lejer fik medhold i, at en difference på 65,1 % mellem den betalte leje og markedslejen var tilstrækkeligt til, at spærringen blev tilsidesat, jf. ovenfor. --- oOo --- Som det er fremgået ovenfor, så er der al mulig grund til at være påpasselig, når lejekontrakter udfærdiges, idet der oftest er tale om kontrakter, der skal vare i en længere årrække og derfor skal forsøge at tage højde for dette. Som bekendt er det svært at spå, især om fremtiden!