Ministeriet slår fast: Der er ingen formkrav til NPI-aftaler

Jeg beskrev dommen, T:BB 2025.20 B, i Juridisk Infor-mation før sommerferien. 

Dommen tager udgangspunkt i typeformularens vejledning og kommer til et - i mine øjne - hårdt resultat. Som følge heraf har jeg taget kontakt til ”ressortministeriet”, som det hedder på flydende DJØFsk. 

Social- og Boligministeriet er nu kommet med et svar, der er et fortolkningsbidrag, hvis nogen skulle komme ind i problemstillingen. Man er velkommen til at kontakte mig, hvis man ønsker en kopi af svaret i sin helhed. 

Problemstillingen
I typeformular A, 10. (og 9.) udgave fremgår følgende i vejledningen under pkt. 3 med overskriften ”Nettoprisindeksregulering”:

Som udlejer skal man aftale adgangen til at regulere den gældende leje efter nettoprisindekset ifølge det første punktum i ovenstående. Det gælder for alle typer lejemål. Det er der intet nyt i.

Udfordringen opstår i 2. punktum, hvor man dels skal skrive tidspunktet, der danner udgangspunkt for reguleringen, dels hvil-
ken værdi nettoprisindekset har på aftaletidspunktet. 

Som en lille kuriositet så kan det nævnes, at ministeriets aftale om nettoprisregulering i § 11 ikke selv indeholder et flettefelt om, hvilken værdi nettoprisindekset har.

I mit arbejdsliv har jeg aldrig set en aftalt regulering, der oplyser dette. Ordlyden om selve regule-
ringstidspunktet er desværre også lidt skæv i ministeriets NPI-aftale. 

Svaret fra ministeriet
Ministeriet fastslår, at det ikke er et gyldighedskrav - hverken at skrive tidspunktet, der danner udgangspunkt for reguleringen, eller skrive hvilken værdi nettoprisindekset har på aftaletidspunktet. Det er alene hensigtsmæssigt. 
Jeg er enig i, at det er hensigtsmæssigt at anføre tidspunktet for beregningen af indekseringen. 

Det er typisk de to forudgående oktober-måneder, hvis man vælger at regulere lejen pr. 1. januar.  
Jeg er dog ikke enig i, at det er hensigtsmæssigt at anføre en kendt værdi på aftaletidspunktet. Hvad skal det gavne nogen af parterne?

Ministeriet starter med at forklare lidt om LL § 26 (udlejere af omkostningsbestemte leje til ensidigt at regulere efter NPI. Det er ikke relevant for denne problemstilling, hvor det vedrører aftalt regulering. Herefter anføres følgende:
Her er essensen. Der er ikke yderligere krav, end dem huslejenævnet/domstolene kan udlede af lovens tekst og forarbejder! Det slås fast med følgende svar fra ministeriet:

Hvad skal jeg så gøre?
Der er mange måder at aftale en NPI-regulering på. Husk at anføre, hvornår lejen reguleres fra, f.eks. ”hver 1. januar - første gang 1. januar 2027”, så er man ude af T:BB 2025.20 B-situationen, og med ovenstående in mente så burde man være kommet langt. 

Hvad gør jeg selv?
Jeg udfylder NPI-aftalen i typeformularen § 11. Samtidig skriver jeg en ny, individuel NPI-aftale på følgende vis:
Ovenstående er en aftale, der overholder kravene i lejeloven. 

Det er ikke en garanti for at huslejenævnet - på et eller andet tidspunkt - mener, at det ikke er fyldestgørende, men det er mit bedste bud. Jeg tager også et forbehold for yderligere regulering, selvom Halfdan Krag Jespersen ofte udtalte: 

”Man kan ikke blæse og have mel i munden på samme tid.”

Det kan man så efter gældende retspraksis, og for en sikkerheds skyld har jeg indsat et forbehold for at undgå denne diskussion.

Brug af ovenstående model gælder - som altid - uden ansvar.

Afslutningsvist skal jeg bemærke, at jeg er lidt stolt af ordene i ministeriets svar til spørgsmål 2.
Når jeg en dag ligger på mit dødsleje og får spørgsmålet: Hvor har du gjort en forskel i dit liv?
Så kan jeg som en nørdet jurist  svare: Hele to gange er typeformularen inden for boliglejeret blevet ændret pga. mine henvendelser. Det giver lidt ro i den sidste tid.