Nu skal der sættes ind mod skyggehotellerne
Vi har tidligere skrevet om lejere, der lejer en almindelig bolig – for derefter at udleje den videre på Airbnb, Booking.com eller lignende platforme. Retspraksis har sat grænser for den form for ”skyggehoteller”. Nu følger lovgiver op. Et nyt lovforslag skal give myndighederne langt bedre muligheder for at opdage og stoppe ulovlig korttidsudlejning.
17. september 2026
Af Michael Preetzmann
Fra bolig til hotelværelse
I Magasinet Danske Udlejere har vi tidligere beskrevet problemstillingen: En person lejer en almindelig helårsbolig, men benytter den reelt ikke som sin bolig. I stedet udlejes lejligheden igen og igen til turister og andre korttidsgæster via Airbnb, Booking.com eller tilsvarende tjenester.
Boligen bliver med andre ord i praksis anvendt som et hotelværelse.
Nyere retspraksis har samtidig vist, at en sådan anvendelse kan få alvorlige lejeretlige konsekvenser. Det gælder navnligt, når anvendelsen strider mod lejeaftalen og det aftalte formål med lejemålet.
Men én ting er at have reglerne. Noget andet er at opdage overtrædelserne.
Og netop her har myndighederne haft et problem.
Kontrollen har ganske enkelt ikke virket godt nok
Plan- og Landdistriktsstyrelsens evaluering af reglerne viste et bemærkelsesværdigt resultat.
Fra reglernes ikrafttræden den 1. maj 2019 og frem til maj 2025 havde styrelsen færdigbehandlet 161 tilsynssager. Kun 13 vedrørte udlejning af egen hele helårsbolig – og ingen af de 13 sager førte til sanktioner. Konklusionen i evalueringen var derfor klar: Med de eksisterende redskaber har det ikke været muligt at føre et effektivt og aktuelt tilsyn. |
Det skal det nye lovforslag ændre på.
Airbnb og andre platforme skal kunne tvinges til at udlevere oplysninger
En af de væsentligste ændringer er, at tilsynsmyndigheden skal have langt bedre adgang til oplysninger.
Ejere og brugere af en bolig skal efter anmodning kunne pålægges at udlevere de oplysninger, som er nødvendige for kontrollen.
Men det stopper ikke her.
Også formidlingsplatformene skal i konkrete tilfælde kunne pålægges at udlevere oplysninger. Det kan eksempelvis være Airbnb, Booking.com eller andre tjenester, der formidler korttidsudlejningen.
Dermed bliver det vanskeligere blot at gemme sig bag en annonce på en digital platform.
Annoncen kan blive fjernet
Lovforslaget giver også myndighederne et ganske effektivt nyt redskab.
Hvis en udlejning er i strid med reglerne, skal tilsynsmyndigheden kunne give formidlingstjenesten påbud om at fjerne annoncen eller blokere for nye bookinger.
Det er væsentligt.
For hvor myndighederne hidtil i høj grad har været afhængige af efterfølgende kontrol og dokumentation, får de nu mulighed for at gribe direkte ind over for selve grundlaget for den fortsatte korttidsudlejning.
Kommunerne kan komme meget tættere på
Et andet interessant element er, at kommunerne efter ansøgning skal kunne få overdraget kompetencen til at føre tilsyn med reglerne om korttidsudlejning af helårsboliger.
Det kan få stor praktisk betydning.
Kommunerne har i forvejen lokalkendskabet og vil ofte være den myndighed, der først bliver opmærksom på, at en lejlighed tilsyneladende ikke længere anvendes som almindelig bolig, men i stedet har en konstant strøm af skiftende korttidsgæster.
Særligt interessant for udlejeren: Ejeren skal have besked
For private udlejere indeholder lovforslaget en særlig interessant ændring.
Hvis myndighederne konstaterer, at reglerne bliver overtrådt, skal ejeren af ejendommen i relevante tilfælde så vidt muligt orienteres.
Forestil dig eksempelvis følgende:
En udlejer har udlejet en lejlighed på helt almindelige vilkår til beboelse. Lejeren bor imidlertid reelt ikke selv i lejligheden, men annoncerer den på forskellige platforme og udlejer den løbende til turister. Myndighederne opdager forholdet.
Efter de foreslåede regler vil ejeren kunne blive orienteret om den konstaterede overtrædelse.
Realistisk set er det formentlig udlejeren selv, der opdager problemet!
Det kan være særdeles værdifuldt for udlejeren
Udlejeren får dermed mulighed for at undersøge forholdet og vurdere, om lejers anvendelse af boligen samtidig udgør misligholdelse af lejeaftalen og lejeloven, og dermed om der er grundlag for en lejeretlig reaktion.
Myndighedernes konstatering medfører naturligvis ikke i sig selv automatisk, at et lejemål kan ophæves. Det skal fortsat vurderes efter de almindelige lejeretlige regler og den konkrete lejeaftale.
Men udlejeren får noget, som ofte har været svært at få: viden om, hvad der faktisk foregår i lejemålet.
Bøderne skal kunne mærkes
Også bødeniveauet foreslås skærpet.
Ved overskridelse af grænserne for korttidsudlejning lægges der op til vejledende bøder på mellem 5.000 og 100.000 kr. afhængigt af overtrædelsens omfang.
Ved egentlig drift af såkaldte skyggehoteller foreslås som udgangspunkt en bøde på 50.000 kr. pr. udlejningsenhed pr. kalenderår.
Driver man eksempelvis tre lejligheder som ulovligt skyggehotel, kan bøderne således blive ganske betydelige.
30, 70 eller 100 dage
Det er samtidig værd at huske, at lovforslaget ikke betyder, at almindelig korttidsudlejning af egen bolig bliver forbudt. De eksisterende rammer er fortsat centrale.
Som udgangspunkt kan egen hele helårsbolig udlejes i op til 30 dage om året, hvis udlejningen sker privat.
Sker udlejningen udelukkende gennem en formidler, der indberetter lejeindtægten til Skatteforvaltningen, er grænsen 70 dage.
Den enkelte kommune kan beslutte at hæve denne grænse til maksimalt 100 dage.
Det er altså vigtigt at skelne mellem den almindelige borgers lejlighedsvise udlejning af sin egen bolig og den systematiske erhvervsmæssige anvendelse af boliger som hotelværelser.
Regler uden kontrol har begrænset værdi
Det er måske den vigtigste pointe i det nye lovforslag. Problemet har ikke alene været manglende regler.
Problemet har også været, at myndighederne har haft vanskeligt ved at finde ud af, hvem der udlejer, hvor meget der udlejes, og om den samme bolig eksempelvis annonceres gennem flere forskellige platforme.
Nu forsøger lovgiver at give tilsynsmyndighederne de nødvendige værktøjer.
Oplysninger kan kræves udleveret. Platforme kan pålægges at reagere. Annoncer kan fjernes. Kommunerne kan få en større rolle. Bøderne bliver skærpet.
Og – ikke mindst set fra udlejers side – ejendomsejeren kan få besked, når myndighederne konstaterer, at en lejer benytter boligen i strid med reglerne.
Endnu et søm i skyggehotellets kiste?
Vi har i vores tidligere artikler beskrevet, hvordan domstolene har trukket en grænse mellem almindelig boligudlejning og den situation, hvor en bolig reelt anvendes som hotel. Med det nye lovforslag tages næste skridt.
Hvor domstolene har været med til at fastlægge grænserne, vil lovgiver nu gøre det lettere at opdage og håndhæve overtrædelserne.
Lovforslaget er sendt i høring med frist den 21. oktober 2026. Efter udkastet skal hovedparten af de nye regler træde i kraft den 1. juli 2027.
Det er endnu kun et lovforslag
Men retningen er vanskelig at tage fejl af:
En almindelig bolig skal ikke ad bagvejen kunne omdannes til et uregistreret hotelværelse, og fremover skal der være langt større risiko for at blive opdaget, hvis man alligevel forsøger.
Læs også gerne artiklerne på www.danskeudlejere.dk/nyheder
Det er altså ikke lovligt – en lejebolig må ikke forvandles til et hotel | 25. august 2026