Påkravsbrev og ophævelsesbrev

Et tilbagevendende spørgsmål er: ”Hvornår må påkravsbrevet sendes til lejer – og i tilfælde af, at betalingen af huslejen ikke dukker op senest 14 dage efter modtagelsen af påkravsbrevet, hvornår må ophævelsesbrevet så sendes?”.

KRAV TIL PÅKRAVSBREVET = FYSISK BREV
Påkravsbrevet skal sendes som FYSISK BREV. Det fremgår af lejelovens § 13, stk. 2. Dvs. udlejer skal afsende brevet med bud, vicevært eller en distributør, som fysisk bringer brevet frem til modtager. Samtidig er det meget vigtigt, at udlejer sørger for at sikre sig bevis for, at påkravsbrevet er kommet frem til modtager (dato og tidspunkt).    

I 2026 bliver proceduren desværre vanskeligere, idet PostNord ikke længere udbyder: Omdeling af  anbefalet/quick-brev og ej heller breve sendt med afleveringskvittering. Fremsendelse af disse breve skulle kunne lades sig gøre vha. en aftale med DOA. Danske Udlejere har ikke specifikt kendskab til dette produkt, og kan derfor hverken anbefale brug af dette – eller det modsatte.

I forbindelse med et kommende lovforslag fra regeringen, er der sendt en høringsanmodning til bl.a. Danske Udlejere. Danske Udlejere har afgivet høringssvar d. 21.11.2025. Sådan helt overordnet er Danske Udlejere glade for, at man fra ministeriets side foreslår en overgang til levering af betalingspåkravsbrevet, udlejers opsigelse af lejer samt lejers indsigelse mod en udlejers opsigelse som en elektronisk løsning – dvs. ved brug af eBoks eller Mit.dk. Begge meget sikre leveringsløsninger med fuld dokumentation for fremkomst.

HVAD GØR UDLEJER FRA 30/12-2025 TIL FORMENTLITG 01.07.2026?
Det korte svar er: Det ved vi ikke helt præcist. 
Det lidt længere og mere brugbare svar er: 

Påkravsbreve leveres ud af udlejer selv (med vidne) eller på en anden måde, som inkluderer dokumentation for fremkomst til lejer (dato og tidspunkt). Herudover kan udlejer også sende en mail med et vedhæftet påkravsbrev. I mailen kan oplyses, at dette påkravsbrev er afleveret fysisk på adressen ”dato / klokkeslæt. Mailen har igen retsvirkning, men gør dog lejer opmærksom på, at man har afleveret et påkravsbrev – og man har sikret dokumentation for fremkomst af dette.

Ophævelsesbrevet har ikke ”skriftlighedskravet/krav til fysisk lev.” – men brug alligevel samme procedure som ovenfor, idet udlejer skal kunne bevise, hvornår ophævelsesbrevet er kommet frem til lejer (selvom lejer reelt har forsendelsesrisikoen).     
Vi bringer her det sædvanlige skema. Husk: Er du det mindste i tvivl om dagene, så give lejeren en ekstra dag. Er et af brevene sendt for tidligt, må du starte helt forfra. Her er datoerne, hvor du tidligst må sende brevene afsted.

HOLD ØJE MED HUSLEJEINDBETALINGERNE
Det er en god ide altid at holde øje med lejernes indbetaling af huslejen. En del udlejere underlader i udlejningssituationen at opkræve forudbetalt leje (altså den leje, som kan bos op til sidst i en lejeperiode). Dette gør udlejerne, fordi de ikke mener, at lejerne kan betale mere end højest 3 mdrs. depositum + første måneds leje og forbrug. Ja – nogle udlejere går faktisk med til, at lejerne slet ikke betaler depositum.

Det sker desværre, at lejeren undlader at betale huslejen. Hvis udlejer ikke er ”hurtig ved havelågen” – går der måske en eller to måneder, hvor lejer ikke betaler husleje og forbrug. Udlejer har i perioden skrevet SMS´er og telefoneret – og lejeren har enten ikke svaret – eller kommet med forskellige undskyldninger.

TIDEN GÅR 
Udlejeren går således sent i gang med ”den rigtige restanceprocedure” – men – desværre er der gået en til to måneder. Selve restanceproceduren tager 3-4 uger. Ophævelsesbrevet sendes/eller afleveres personligt så sent, at der kan være gået tre måneder, uden udlejeren har modtaget husleje. Et indbetalt depositum svarende til tre måneders leje er således ”spist op” af manglende betaling af husleje.

LEJEREN TIL UDLEJEREN: DU KAN DA BARE BRUGE DEPOSITUMMET SOM HUSLEJE
Det er dog ikke korrekt. Det fremgår af Lejelovens § 59, at et depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtigelser ved fraflytningen. I note 334 til førnævnte paragraf bemærkes det: 

”Et depositum er en sikkerhed for lejerens opfyldelse af sine forpligtigelser ved fraflytningen og kan ikke på samme måde som forudbetalt leje ”bos op” i den sidste del af lejeperioden, det vil sige i opsigelsesperioden”.  

Altså: Forudbetalt leje kan bos op til sidst i lejeperioden. Ordene ”til sidst” skal/kan tages bogstaveligt, idet det også ”ofte” høres, at lejeren i en ”økonomisk presset måned” beder udlejer tage månedens husleje fra den forudbetalte leje. Den går ikke. Har en lejer indbetalt hvad der svarer til en måneds leje i forudbetalt husleje, kan denne bos op i den allersidste måned i boperioden.

LAVPRAKTISK RÅD UDLEJER:
Kør´ en stram betalingsprocedure. Lejer skal betale til tiden, ellers sender du et påkravsbrev (+ kr. 335/2026)
Sørg altid for at få mindst en måneds forudbetalt leje – helst tre – udover naturligvis tre måneders depositum samt første måneds leje og forbrug.