Realismetjek ved vurdering af erhvervsejendomme

Vurderingssystemet af erhvervsejendomme bygger derfor på en grundlæggende kategorisering i ejendomsvurderingslovens § 34, som skal sikre, at de mange forskellige ejendomstyper vurderes på en sammenlignelig måde.

Kategoriseringen fungerer som styringspunkt for vurderingsprocessen og afgør bl.a. typen af ejerboligreferenceejendomme, arealgrundlag og nedskalering. Først derefter kontrolleres det, om resultatet er realistisk - den såkaldte realismekontrol.

Realismekontrollen er en følge af Vurderingsstyrelsens kvalitetssikring af de foreløbige vurderinger, som har vist et behov for en kontrol af realismen i vurderingerne. 

I det følgende gennemgås kategoriseringens betydning, vurderingen af erhvervsejendomme samt realismekontrollen.
Betydningen af kategoriseringen og dens rolle i fastlæggelsen af vurderingsgrundlaget. 

Ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 1, opdeler erhvervsejendomme i 13 underkategorier, herunder etageboligbebyggelse, butik og kontor, lager, logistik og industri, solcelleanlæg, vindmølle, rekreativt areal m.fl.

Når hele eller dele af en ejendom er tildelt en kategori, kan det bestemmes, hvilken ejerboligmodel der danner udgangspunkt for beregningen. Der tages udgangspunkt i prisniveauet for den pågældende ejerboligtype ved vurderingen, ligesom det kan fastlægges, om udgangspunktet skal være etageareal eller grundareal, og i hvilket omfang der skal ske nedskalering. 
Kategoriseringen betyder i praksis, at ejendomme med forskellig anvendelse kan vurderes ud fra forskellige modeller, samtidig med at ejendommenes forskellige anvendelser indarbejdes i vurderingen.

Vurderingen af en erhvervsejendom 
For langt de fleste erhvervsejendomme fastsættes alene en grundværdi, da den samlede ejendomsvurdering ikke længere er relevant for den løbende ejendomsskat. Grundværdien er en beregnet værdi ud fra vurderingsmetoden og vil derfor ikke nødvendigvis svare til en handelspris.

Beregningen tager udgangspunkt i handelspriser og vurderingsmetoder, der er udviklet på baggrund af ejerboligmarkedet. Baggrunden herfor er, at det er vurderet, at der generelt er for få handler med erhvervsejendomme til at skabe et stabilt datagrundlag. For at tage højde for, at erhvervsgrunde ikke kan udnyttes på samme måde som boliggrunde, anvendes der nedskalering. 

En butik og et kontor kan f.eks. få en nedskalering på 2/3, mens et industrilager typisk vurderes med en nedskalering på 1/2. For så vidt angår etageboligbebyggelse og boligbebyggelse, sker der imidlertid ingen nedskalering. Om der sker nedskalering og i hvor stort omfang afhænger af, hvilken kategori ejendommen er henført til.

Ved fastlæggelsen af grundværdien inddrages derudover både den faktiske anvendelse af grunden og de udnyttelsesmuligheder, som følger af plangrundlaget, navnlig lokalplaner og kommuneplanrammer, der fastlægger den tilladte anvendelse og bebyggelsens omfang. Ved vurderingen af grundværdien tages der udgangspunkt i den bedst mulige økonomiske anvendelse.

Realismekontrol
Kvalitetssikringen af de foreløbige vurderinger for erhvervsejendomme har peget på tre gennemgående problemstillinger, som har affødt en realismekontrol.

For det første ses der tilfælde, hvor der er manglende realisme ift. anvendelse og udnyttelse. Det er med andre ord ikke sikkert, at den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter plangrundlaget, også er den realistiske, dvs. den bedst mulige økonomiske anvendelse. De ejendomstyper, hvor der typisk er identificeret denne fejl, er ejendomme vurderet ud fra mulig anvendelse som kontor/butik i etage, herunder høje bygninger i områder, hvor der kun bygges lavt. 

For det andet kan fejl i data - herunder plandata - føre til forkerte forudsætninger i beregningen. Det ses blandt andet ved rekreative arealer, f.eks. fællesarealer hvor den mulige anvendelse fejlagtigt er registreret som ejerbolig.

For det tredje kan de ejerboligvurderinger, som anvendes som referenceejendomme, i nogle tilfælde være ikke-repræsentative. 

Det kan medføre, at erhvervsejendomme påvirkes af nærliggende boligområder med høje priser, selvom disse ikke afspejler erhvervsgrundens reelle værdi.

Dette gælder f.eks. industriejendomme eller golfbaner tæt på dyre boligområder.
For at undgå forkerte vurderinger skal Vurderingsstyrelsen derfor lave en realismekontrol, hvor der ved vurderingen lægges vægt på, at den mulige anvendelse og udnyttelse er dels reelt mulig, dvs. at en ejer har eller kan få ret til at bruge de muligheder plangrundlaget giver, og dels at den er realistisk, dvs. at det er sandsynligt ud fra markedsforholdene, at grunden anvendes og udnyttes, som det er muligt.

Realismekontrollen har til formål at sikre, at den anvendelse og udnyttelse, som ligger til grund for vurderingen, også er realistisk i praksis. Det er ikke tilstrækkeligt, at en anvendelse er mulig efter plangrundlaget, hvis der ikke er efterspørgsel eller økonomisk grundlag for at udnytte ejendommen på den måde.

Realismevurderingen foretages manuelt som et supplement til de maskinelle beregninger. Formålet er at justere vurderingen, hvis den fremstår åbenlyst misvisende i forhold til den konkrete virkelighed.

Eksempler på realismekontrol 
For at illustrere hvordan realismekontrollen udspiller sig i praksis, er der taget udgangspunkt i tre eksempler forneden fra Vurderingsstyrelsens ”test” af systemet:

I første eksempel blev en ejendom udlagt til kontor og butik i etagebebyggelse foreløbigt vurderet til ca. 238 mio. kr. 
Ejendommen havde et grundareal på knap 29.500 m² og var planlagt med en bebyggelsesprocent på op til 85 procent. En gennemgang viste imidlertid, at både ejendommen og de omkringliggende ejendomme kun udnyttede bebyggelsesmulighederne til ca. 65 procent. På den baggrund blev grundværdien nedsat til ca. 181 mio. kr., da det ikke anses for realistisk, at udnyttelsesmulighederne nogensinde ville blive anvendt. 

Et andet eksempel vedrørte en ejendom i en mindre by i Sønderjylland, hvor den foreløbige grundværdi var fastsat til 207 mio. kr. Ejendommen havde et samlet areal på omkring 126.000 m² og var udlagt til etageboligbebyggelse og tæt-lav boligbebyggelse. Ejendommen var imidlertid handlet i 2018 til 2,5 mio. kr., og der var ikke tegn på reel efterspørgsel efter den planlagte anvendelse. På den baggrund blev grundværdien justeret markant ned og fastsat til ca. 4 mio. kr.

Det tredje eksempel vedrørte vurderingen af en ejendom beliggende uden for Haderslev. Ejendommen var omfattet af en lokalplan fra 1985, som tillod boligbebyggelse i etage, men den faktiske bebyggelsesgrad var begrænset til ca. 18 procent af 
et grundareal på godt 6.100 m². 

Da lokalplanens muligheder ikke var blevet udnyttet gennem en længere årrække, og der ikke var realistisk udsigt til yderligere bebyggelse, blev den bedste økonomiske anvendelse vurderet at være den eksisterende. Grundværdien blev derfor fastsat til ca. 1,45 mio. kr. mod en foreløbig vurdering på ca. 5,1 mio. kr.

Eksemplerne illustrerer således, at realismekontrollen anvendes til at korrigere vurderinger, hvor den planmæssige udnyttelse ikke stemmer overens med de faktiske og markedsmæssige forhold, men også at det ikke er sikkert, at realismekontrollen er ”nok” til at ramme de reelle handelspriser, som dog heller ikke er målet iht. loven.

Opsummering
Kategoriseringen efter ejendomsvurderingslovens § 34 udgør fundamentet for vurderingen af erhvervsejendomme. 

Realismekontrollen skal derefter sikre, at vurderingerne afspejler både de planmæssige rammer og de faktiske økonomiske forhold.

De gennemgåede eksempler viser dog, at der - selv efter korrektion - kan bestå en betydelig afstand mellem den fastsatte grundværdi og ejendommens faktiske handelsværdi. Det kan derfor forventes, at de nye vurderinger kan være noget ”skæve” ift. ejendommens reelle grundværdi - på trods af realismekontrollen.