Regeringen vil have flere boliger og grøn omstilling, men svækker investeringskraften med formueskat

Der er i alt ca. 600.000 private lejeboliger i Danmark ifølge Danmarks Statistik. Der bor i gennemsnit omkring 1,9 - 2 personer pr. bolig, hvorfor den private udlejningsbranche ifølge denne beregning sikrer tag over hovedet til omkring 1,1–1,2 millioner danskere, svarende til cirka hver femte dansker.

Der kan hermed ikke herske nogen tvivl om, at de private lejeboliger udgør en helt central del af det samlede boligudbud og et afgørende bidrag, hvis regeringens ambition om et blandet boligmarked med flere boliger på tværs af segmenter skal realiseres.

Keld Frederiksen konstaterer:

”I stedet for at svække investeringskraften med en skat på allerede beskattede værdier bør regeringen sikre stabile og konkurrencedygtige rammevilkår, så vi kan bygge flere af de boliger, Danmark mangler.”

Ejendomsbranchen står i forvejen overfor massive udfordringer i form af milliardinvesteringer til den grønne omstilling.

”Vi står over for en historisk stor opgave med at løfte en ældre boligmasse op til nutidens energikrav. Det kræver betydelige investeringer i isolering, nye vinduer, tage og moderne varmeløsninger, samtidig med at nybyggeri bliver både dyrere og mere komplekst som følge af skærpede klima- og dokumentationskrav. Hvis vi skal lykkes med den grønne omstilling, giver det som sagt ingen mening at reducere de private udlejeres investeringskapacitet,” siger Keld Frederiksen.

Fakta og perspektiv:

Den private udlejningssektor ejer en betydelig del af den ældre lejeboligmasse, hvor mange ejendomme er opført før nutidens energikrav. For at leve op til nationale klimamål og EU’s bygningsdirektiv (EPBD) kræver det omfattende energirenoveringer. For private udlejere kan omkostningerne løbe op i mange millioner.

Samtidig er kravene til nybyggeri blevet skærpet gennem bygningsreglementets klimakrav, herunder obligatoriske livscyklusvurderinger (LCA) og fastsatte grænseværdier for CO₂-udledning pr. kvadratmeter. Det øger både dokumentationskravene, rådgiveromkostningerne og ofte selve byggeomkostningerne. For private ejendomsinvestorer er udfordringen, at investeringerne er langsigtede og kapitaltunge, mens afkastet i mange tilfælde er reguleret gennem huslejelovgivningen. Samtidig har højere renter og strammere kreditvilkår gjort finansieringen dyrere.

Skat af værdier bundet i mursten

For at illustrere konsekvenserne kan man se på et konkret eksempel. En ejendomsinvestor med ejendomme for 500 mio. kr. og en belåningsgrad på 65 % vil have en egenkapital på omkring 175 mio. kr. Med en bundgrænse på 25 mio. kr. vil den skattepligtige formue dermed være cirka 150 mio. kr.

Med en formueskat på 0,5 % vil ejendomsinvestoren skulle betale omkring 750.000 kr. om året i skat.

Det er i praksis en skat af værdier, der er bundet i mursten - ikke penge, der står på en bankkonto. Derfor vil mange private udlejere være nødt til at trække udbytte ud af selskabet for at betale skatten.

Det betyder samtidig, at der bliver færre midler til at investere i ejendomme, vedligeholde boliger og gennemføre grønne forbedringer.

Behov for stabile rammevilkår

Danske Udlejere understreger, at branchen allerede bidrager væsentligt gennem selskabsskat, ejendomsskatter og investeringer i energiforbedringer. ”Branchen har brug for stabile og forudsigelige rammevilkår, så vi trygt kan investere langsigtet i nye boliger og i den grønne omstilling. Når vi binder store summer i ejendomme og energirenoveringer, skal vi kunne regne med, at spillereglerne ikke ændres undervejs med store tab til følge. Derudover har vi brug for en markant hurtigere og mere effektiv behandling af byggetilladelser. Lange sagsbehandlingstider skaber usikkerhed, fordyrer projekter og forsinker de boliger, som politikerne efterlyser,” siger Keld Frederiksen.