Så - nu er der evalueret...

I lederen i april-nummeret efterlyste jeg den i 2015 bebudere evaluering af lejelovsændringerne, der trådte i kraft pr. 1.7.2015, og hvor bl.a. de meget formelle og omstændelige ind- og fraflytningssyn blev indført. Ændringen pr. 1.7.2015 resulterede endvidere i, at der ikke længere kunne aftales trappeleje – men at der kunne aftales pristalsregulering. Evalueringen er nu gennemført – af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen – uden at nogen af interesseorganisationerne – tilsyneladende har været involveret. Hvorvidt forligspartierne har været involveret fremgår ej heller.

Vedr. ind- og fraflytningssyn:
Styrelsen har indhentet sin viden omkring konsekvenserne af indførelsen af disse meget formelle regler ved en gennemgang af data på hjemmesiden ”www.huslejenævn.dk Denne hjemmeside drives af Styrelsen og Grundejernes Investeringsfond – og på hjemmesiden er det anført, at ”De afgørelser, som offentliggøres, er et udvalg af principielle afgørelser fra de større husleje- og beboerklagenævn.”

Beslutningsgrundlaget kunne have været bedre – men Styrelsen konkluderer på ovennævnte lidt spinkle grundlag Evalueringen således: ”En endelig konklusion på effekten af indførelse af ind- og fraflytningssyn kan endnu ikke drages.” Og supplerer med at anføre: ”Det er Styrelsens vurdering, at en evaluering af effekten af indførslen af ind- og fraflytningssyn på antallet af sager vedrørende istandsættelse ved fraflytning ikke allerede efter 2 år efter reglernes indførelse giver et retvisende billede.”

Dette synspunkt blev – bl.a. fra Danske Udlejere´s side - allerede fremført i forbindelse med vedtagelsen af lov-ændringen. Men, ved at ”markedsføre” lovændringen, som en forsøgsordning var det måske nemmere at få ændringen vedtaget i Folketinget ? Styrelsen konkluderer herefter, at det ”På det foreliggende grundlag anses der ikke at være grundlag for en ændring af bestemmelserne.” På basis af de samme indhentede oplysninger kunne Styrelsen vel have konkluderet, at der ikke har været grundlag for at indføre og fastholde disse meget indviklede og formalistiske regler omkring ind- og fraflytningssyn – og derfor føre os tilbage til regelsættet, som var gældende før 1.7.2015 – og dermed fjerne de mange snubletråde som er indeholdt i reglerne omkring ind- og fraflytningssyn.

Er flytteregningerne blevet mindre?
En af lovændringerne pr. 1.7.2015 var tillige, at det ikke længere skulle være mulighed for at aftale, at det lejede ved fraflytning skal afleveres i nyistandsat stand – altså med malede flader. Konsekvensen af denne lovændring skulle så resultere i, at flytteregningerne ville blive mindre. Styrelsen kan ikke – som den anfører, på grund af det ”spinkle datagrundlag” konkludere om afskaffelsen af muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning har medført ændringer i vedligeholdelsesstandarden. Det konkluderes endvidere, at ændringen har medført et fald i istandsættelsesudgifterne – størrelsesmæssigt ca. 40 %. Styrelsen må dog erkende, at ”datagrundlaget har været begrænset, og at konklusionerne skal ses i det lys.”

På trods deraf, mener Styrelsen at evalueringen ”peger på” at istandsættelsesomkostningerne er ”reduceret væsentligt” og at det samtidig har kunnet konstateres, at der ikke er sket ”en tilsvarende forringelse af vedligeholdelsestilstanden.” Vedr. afskaffelse af hensættelser i henhold til Lejelovens § 63A: Der er ikke anført nogen egentlig konklusion fra Styrelsen – men min konklusion er fortsat, at lovændringen på sigt vil minimere administrationen for udlejer.

Forhåndsgodkendelse af lejen for udlejere, der kun udlejer ét lejemål:
Gebyret for at få Huslejenævnet til at fastsætte lejen for et sådant lejemål var forud for 1.7.2015 fastsat til kr. 3.500. Efter at gebyret pr. 1.7.2015 blev sat ned til kr. 500, er sagsmængden ikke overraskende steget. Sagsbehandlingstiden ved Nævnet er dog steget – nok også til skade for de mere professionelle udlejere, der har mere end et lejemål!

Kapitalafkast for ejendomme opført før 1973: I forbindelse med beregning af den omkostningsbestemte husleje skal udlejer anvende ejendomsvurderingen fra 1973 (15. alm. vurdering). Styrelsen har kontaktet landets kommuner for at undersøge om disse kan servicere udlejerne med denne oplysning. Det er kun enkelte kommuner der ikke kan give disse oplysninger, hvorfor Styrelsen i evalueringen konkluderer, at der ikke er anledning til at ændre denne måde at beregne afkast. ---

Styrelsens konklusion er således, at der ikke for nuværende er grundlag for at ændre reglerne, der blev indført pr. 1.7.2015. Det oplyses ikke af Styrelsen, hvornår det kan forventes at BRL og LL bliver sammenskrevet – Styrelsen understreger dog, at sammenskrivningen alene er af teknisk art og ”ikke ændrer balancen i den gældende retsstilling.”

Det må dog beklages, at organisationerne – der har forstand på lejeret og som kunne fremkomme med relevante oplysninger til embedsmændene i Styrelsen i forbindelse med evalueringen – ikke er blevet involveret i den evaluering, som vi alle, så længe, er gået og ventet på …. Efter min opfattelse burde organisationerne have været involveret, således at erfaringerne derfra kunne have indgået i evalueringen. Så – man må siges at være skuffet ….