Udlejers håndtering af efterladt indbo udløste erstatningsansvar

En nyere afgørelse fra Østre Landsret (TBB2025.795) belyser grænserne for udlejers adgang til at fjerne effekter, der fortsat befinder sig i et lejemål efter den formelle fraflytning. Landsretten fastslår, at udlejer i situationer med usikkerhed om fraflytning – eller hvor der forefindes genstande af personlig eller økonomisk betydning – har en klar pligt til at udvise omsorg for lejers ejendele. I den konkrete sag fandtes udlejer ansvarlig for bortskaffelse af indbo, men erstatningen blev reduceret væsentligt som følge af lejers egen medvirken til tabet.

Lejer havde sammen med sin familie, herunder voksne børn, beboet et lejemål. Den 1. juni 2022 opsagde lejer skriftligt lejemålet med angivelse af, at fraflytning ville finde sted den 15. juni 2022. Udlejer bekræftede opsigelsen og indkaldte til fraflytningssyn den 17. juni 2022.

På den oplyste fraflytningsdato blev lejemålet imidlertid kun delvist ryddet. En betydelig del af familiens indbo forblev i boligen, og lejers ene søn fortsatte med at opholde sig i lejemålet, ligesom hans ejendele fortsat befandt sig der. Dagen efter mødte udlejer op og talte med sønnen, som fortsat var på adressen.

Ved det planlagte fraflytningssyn den 17. juni deltog hverken lejer eller sønnen. Udlejer gennemførte herefter synet sammen med en bekendt og udskiftede låsen til hoveddøren. En fraflytningsrapport blev udarbejdet og ophængt på ejendommen (MP: Virker mærkværdigt – hvorfor ikke sendt til lejers mailadresse?) sammen med en meddelelse om, at adgang uden samtykke ville blive anmeldt til politiet. Senere samme dag konstaterede sønnen, at låsen var udskiftet, men skaffede sig adgang via bagdøren og overnattede fortsat i boligen, hvor indboet fortsat stod urørt.

Den 18. juni returnerede lejer til ejendommen og skiftede låsen tilbage. Sønnen fortsatte med at overnatte i lejemålet, og ejendelene blev ikke fjernet.

Om morgenen den 19. juni opholdt lejer sig i lejemålet og vaskede tøj. På grund af den mangelfulde kommunikation med udlejer tog lejer fotos af de efterladte genstande som dokumentation. Herefter tog lejer og sønnen på arbejde. Senere samme dag mødte udlejer op sammen med flere bekendte og tømte lejemålet fuldstændigt, hvorefter indboet blev kørt til affaldsbehandling.

Tilfældigvis passerede lejer og sønnen ejendommen i forbindelse med en arbejdskørsel og bemærkede aktivitet ved huset. På hjemturen observerede de trailere med deres ejendele i trafikken. Først senere samme eftermiddag tog sønnen kontakt til udlejer for at få oplyst, hvor indboet var blevet bragt hen.

Afgørelsen tager udgangspunkt i dansk rets almindelige erstatningsretlige principper. Sagen angår navnlig spørgsmålet om:

• Ansvarsgrundlag (culpa = skyld?)
• Opgørelsen af tabets størrelse (er der lidt et tab?)
• Årsagsforbindelse (kausalitet: ville skaden være sket, hvis handlingen ikke havde fundet sted?)
• Skaden skal være en påregnelig følge (adækvans = kunne skadevolder regne ud, at der ville opstå et tab som følge af handlingen)
• Samt: Betydningen af skadelidtes egen skyld

Landsretten lagde vægt på, at mængden og karakteren af de genstande, der fortsat befandt sig i lejemålet, tydeligt bar præg af at være personligt indbo. Under disse omstændigheder burde udlejer have indset, at ejendelene ikke uden videre kunne betragtes som opgivet eller værdiløse.

Det blev tillagt betydning, at udlejer hverken havde dokumenteret effekternes stand og omfang – eksempelvis ved billedmateriale – eller havde forsøgt at kontakte lejer forud for bortskaffelsen. På den baggrund fandt landsretten, at udlejer havde handlet ansvarspådragende.

Retten tiltrådte skønsmandens værdiansættelse af indboet til 61.175 kr. Som et væsentligt moment indgik, at lejer som følge af udlejers handlinger var blevet afskåret fra selv at dokumentere værdien af sine ejendele.

Landsretten bemærkede endvidere mere generelt, at udlejer i en sådan situation alternativt kunne have fastsat en frist for afhentning af indboet eller have sørget for midlertidig opbevaring for lejers regning.

Trods udlejers ansvar blev erstatningskravet reduceret til 40.000 kr. Retten fandt, at lejer havde udvist egen skyld ved ikke at reagere straks, da han blev opmærksom på, at udlejer var i færd med at rydde lejemålet. Hertil kom, at det måtte have stået lejer klart, at udlejer efter gennemførelsen af fraflytningssynet og låseskiftet den 17. juni anså lejemålet for endeligt fraflyttet.

Dommen tydeliggør, at udlejere skal udvise stor forsigtighed ved håndtering af effekter, der befinder sig i lejemålet efter fraflytning. Er der tale om personligt indbo, eller hersker der blot tvivl herom, skal udlejer sikre ejendelene, forsøge at kontakte lejer og først herefter tage stilling til eventuel bortskaffelse. Udgifter til nedpakning og opbevaring kan som udgangspunkt viderefaktureres til lejer og behandles som et almindeligt fraflytningskrav inden for de gældende frister (husk at skrive dette i fraflytningsrapporten). Hele denne sag ”emmer af” et dårligt forhold mellem udlejer og lejer, og det kan sagtens tænkes, at der for udlejer ikke var penge at modregne i (læs: depositum eller forudbetalt leje). 

Det fremgår ikke af sagen, om udlejer i øvrigt har rejst andre krav mod lejer, herunder som følge af fraflytning før opsigelsesperiodens udløb eller almindelige istandsættelseskrav.

At landsretten nedsætter udlejers erstatningspligt kan dels være begrundet i lejers egen ”skyld” – hvorfor fjernede man ikke effekterne INDEN det indkaldte fraflytningssyn? – men det kan også være et udtryk for, at lejer skulle have reageret med det samme, man så effekter blive læsset på en trailer (man kom tilfældigvis kørende forbi).

Læg i øvrigt mærke til, at Lands-retten har iagttaget alle punkter fra afsnittet: Retligt grundlag – nemlig:

• Culpa? (ja – udlejer skulle have handlet anderledes jfr. Landsretten)
• Er der lidt et tab? (ja – siger skønsmand)
• Kausalitet (ja – udlejer kunne have givet frist eller opmagasineret)
• Adækvans (ja – mener Landsretten: Mængden og billeder)
• Skadelidtes egen skyld (ja – Landsretten nedsætter erstatningens størrelse pga. skadelidtes ”egen skyld”)

• Pas på med at smide ting ud
• Hvis du gør det, så sørg for at være helt sikker på, at der er tale om værdiløse ting
• Sørg for at have billeddokumentation af de ting, som du smider ud. Du kan bakke op med  billeder samt skriftligt vidneudsagn om tingens manglende værdi/lugt/etc.
• Inden du smider ud, skal lejer have mulighed for at kunne hente sine effekter – mod at betale for oprydning/bortkørsel etc.