Ugyldige forbrugsregnskaber og manglende dokumentation for forbrug

For et lejemål på Sydfyn var det mellem udlejer og lejer aftalt, at lejer månedligt skulle betale aconto for forbrug af varme, vand og el. 

Ejendommen, hvori lejemålet var beliggende, var opvarmet med pillefyr. Lejer boede i lejemålet fra oktober 2020 til februar 2022, og i den periode blev der ikke udarbejdet gyldige varmeregnskaber, idet udlejer først ved fraflytning lavede en opgørelse baseret på aflæsningerne af målere (vand og el). 

For så vidt angik varmeforbruget oplyste udlejer, at han havde lagt til grund, at ⅓ af varmeforbruget på ejendommen vedrører den lejlighed, som lejeren lejede. Der var afregnet forholdsmæssigt i forhold til indkøbsprisen. Lejelovens formkrav til regnskaber var i øvrigt ikke opfyldt.

Lejer påstod ved fraflytningen at have krav på tilbagebetaling af samtlige acontobeløb til forbrug, som var betalt i lejeperioden - med renter fra betalingstidspunkterne.

Afgørelse
Huslejenævnet nåede frem til, at det fremsendte forbrugsregnskab for hele lejeperioden ikke opfyldte formkravene i lejelovens kapitel 7, herunder indsigelsesreglerne. 

Som følge heraf var forbrugsregnskabet ugyldigt. Nævnet pålagde udlejer at udarbejde gyldige regnskaber inden en frist. Hvis ikke det skete, skulle samtlige aconto indbetalinger tilbagebetales.

Boligretten nåede frem til, at udlejer skulle tilbagebetale lejerens indbetalte acontobeløb. Retten lagde vægt på, at udlejer ikke havde aflagt regnskaber i overensstemmelse med huslejenævnets kendelse, idet regnskaberne blandt andet ikke var opdelt på regnskabsår, og de underliggende forhold ikke var tilstrækkeligt dokumenteret.

Landsretten fandt ikke, at udlejer ved oplysninger om fordelingen af varmeudgiften, eller ved fremlæggelse af kvitteringer for indkøb af træpiller, havde dokumenteret varmeforbruget i overensstemmelse med lejelovens regler. Udlejer skulle derfor tilbagebetale de modtagne acontobidrag, der vedrørte varme.

Det var ikke dokumenteret, at der i forbindelse med lejers fraflytning blev foretaget aflæsning af lejlighedens vand- og elmålere. Herefter, og da lejeren havde bestridt udlejers opgørelse, fandt landsretten, at udlejer ikke havde dokumente-
ret lejerens forbrug af vand og el. 

Udlejer var derfor også forpligtet til at tilbagebetale de modtagne acontobidrag, der vedrørte vand og el.

Hvad skal udlejer være opmærksom på?
For det første skal udlejer være opmærksom på, at der alene kan kræves betaling for koldt vand og el, hvis der er individuelle, særskilte målere, der måler forbruget i det lejede. Ellers bortfalder hele kravet allerede af den grund. 
Hvis udlejer leverer varme fra en anden varmekilde end et kollektivt forsyningsværk, skal udlejer kunne vise dels dokumentation for priser på varmeforbruget mv., dels dokumentation for, hvilket forbrug der faktisk vedrører lejemålet. 
Hvis ikke udlejer laver forbrugsregnskaber, der opfylder kravene i lejelovens kapitel 7, bortfalder udlejers krav på efterbetalinger (betalinger ud over aconto ved opgørelse af det samlede årlige regnskab). Hvis udlejer i øvrigt kan dokumentere, hvad lejerens forbrug har været, og at udgiften overstiger det i aconto indbetalte, vil udlejer kunne beholde de skete indbetalinger. Kun i den situation, hvor udlejeren ikke kan dokumentere lejerens faktiske forbrug, vil acontobetalingerne da skulle tilbagebetales til lejeren (dog ikke med rente fra forfaldstidspunktet). 

Dette gælder alle lejeforhold - uanset om det er et hus på landet eller en lejlighed i byen.

Afgørelsen er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret:  TBB 2026.62 Ø.